高端对话：中国酒店投资市场与价值提升

高端对话：开放的中国酒店投资市场与价值提升

　　(讯 封远群)2015年1月21-22日，第三届中国酒店投资人联盟年会暨中国酒店投资财富国际论坛中国酒店"五星钻石奖"颁奖盛典 "中国酒店节"揭幕仪式于深圳登喜路国际大酒店隆重开幕。会上，软银赛富合伙人、卓越集团董事长陆豪、大陆希望集团总裁陈斌、中国金融租赁总经理姚中笑、21世纪投资集团董事长许尚龙、中国旅游饭店业协会副会长、国际饭店业职业经理人协会(中国区)主席奚晏平就"开放的中国酒店市场与价值提升"展开精彩的讨论，该论坛由中国酒店投资人联盟主席马勇主持。

　　以下为现场实录--

　　马勇：各位嘉宾、各位老总下午好!非常高兴由我来主持第一个对话活动，这个环节的主题是开放的中国酒店投资市场与价值提升，我们请了五位业绩的领袖参与这个板块的对话，第一位是有请软银赛富合伙人卓越集团的董事长陆豪先生;第二位是大陆希望集团的总裁陈斌先生;第三位是中国金融租赁总经理姚中笑先生;中国旅游饭店业协会副会长、中国葡萄酒俱乐部董事长奚晏平;第五位是21世纪投资集团董事长许尚龙先生。首先有请软银赛富的合伙人卓越集团的董事长陆豪先生。

　　陆豪：各位下午好，因为我是来自卓越集团的董事长，也是卓越联创基金的首席合伙人，同时我也是软银赛富的合伙人。今年我们对酒店行业卓越人这一块播出了投资商，我们为什么这样做?因为我相信未来有市场，接下来我会跟大家做一些交流。

　　陈斌：世界酒店主要有几种类型的投资人，有些是实体店，就是一个一个的输出品牌，一种是自主的酒店，有酒店管理公司，我们可能是属于第二类，又有酒店，自己进行管理，但是客观讲我们不是一个专业的观念去做，因为我们做酒店的目的不是为了酒店而酒店，实际上是为了配合我们的项目，因为项目里需要酒店，所以这点我们不是一个好的管理公司。我对酒店行业应该说看好，从我们做实体开始，现在到对酒店进行投资，酒店相关的合伙方如果有意愿，我们有很多合作。

　　奚晏平：我更多是定位酒店管理者，还不算是一个投资人，所以今天从管理者的角度来说，我觉得有两个意思，投资者来说要把酒店资产做一种意识和概念也要进一步强化，作为管理者要把酒店和思维连接起来，这样使我们酒店在经营过程中可能有更好的效果，在我们传统的酒店管理人把酒店做得特别的实。一会儿我们也可以听到更多关于投资人这方面的交流，谢谢大家。

　　姚中笑：各位下午好，我是第二次参加酒店联盟的会议，先介绍一下，我们公司是国务院银监会批准设立的金融公司，是2013年6月份成立的。我们公司成立以后对整个中国的经济，包括行业做了一些研究，在14年初就把旅游行业作为我们公司去要深耕发展的行业，等一会也会谈到为什么把旅游酒店作为融资租赁发展的方向。因为我们是14初的就把这个行业融资的发展方向，融资是什么概念，今天在座的老总可能有投资酒店管理公司，我们主要是给酒店的业主提供融资支持服务为主的，是一个金融服务，我们自己主要是给酒店业务提供基金做业务。等一会我会详细介绍以下融资租赁是怎么来做的。

　　许尚龙：各位朋友下午好，首先祝第三届中国酒店投资人联盟暨中国酒店投资财富论坛的成功召开。我来自21世纪投资集团，我这个企业做投资也有酒店，我来简单说一下酒店的看法，酒店有两个水平，第一个是支柱，第二个所有的投资。简单地说这两个应该是相辅相成的，在最早的时期，酒店在我们改革开放时期酒店是接待人用的，这是市场的一个基本需求，作为赚钱的功能是比较少的。在第二阶段经济发展起来以后，政府要求各个经济发展的城市要配合一些五星级酒店和为了提供一个好的环境需要一些好的五星级酒店，政府提供了一系列的优惠政策让投资人去投资，这说明了一个问题，酒店盈利相对比其它行业差。在第三阶段中国应该高速发展的时候，很多企业，房地产配置了很多的酒店，他们并不是第一方向，为了投资酒店而投资就是的，他们是为了在地产上提升地产的价格，或者绝大的提升企业的知名度而造了一些酒店，所以造成现在酒店的这种现状，其实现在酒店也百花齐放，现在酒店的市场很繁荣，但这又面临一个大家都觉得这个行业不是很赚钱，面临一个很大的危机，所以今天我们与会的马勇总把我们召来做这么一个论坛，我觉得是一个很好的话题。谢谢!

　　马勇：刚才五位老总就第一个选题做了一些思考，包括他们个人所在的企业的一些诉求跟大家做一个介绍。我想现在酒店是政府关注的话题，在这个新常态的背景下，酒店的资产的价值如何实现，是我们很多业务和都是人非常关心的话题。首先有一个对市场的判断，第二是怎么抓住市场机会来实现我们的价值的提升，这个方面我们希望我们听取一下台上的一些老总，包括一些专家的观点。我们首先来听听陆总对这个形势的判断，以及如何实现价值。

　　陆豪：谢谢马院长，今年我们准备投向酒店行业，因为酒店的载体本身是投资收益这一块。我们会从以下的几点出发：

　　我们首先分析一下当今的世界整个澳元，美国相对宽松，中国的现有市场，我们国内正在走SDR，可能各位做酒店的不会去研究这个东西，在全球人民币兑换中心，包括参加的境外银行等，从这个格局上来说，国内的中国梦一定是想把人民币做成多元，我们国内的基金一直控制在7%左右的话，相信对别的货品区域的人是有杀伤力的。我相信中国的SDR，如果中国的政策失去在7%之间不断的增长，如果没有在这个趋势下，人民币的市场未来的空间会有想象力的。

　　第二，从目前的现状来说，中国的现有的酒店行业基本是酒店业主赚钱，不是一个纯粹的酒店公司，它是一个不动产所得税的模型，包括政府的配置。如果从这一块的走向来说，国家一定会加入合理的减税，所以我们在这个时候可以巧妙的用很低的成本来建设酒店。酒店的资产是必须赋予它的灵魂，这个酒店的资产需要一个优秀的管理公司，但是在管理公司过程中，同质性竞争已经非常强，所以我们投了几家外资的酒店管理公司之外，又在谈国内的一两家内资的管理平台，我会对他们注资。这样我们在市场上的向心力，加上我们的市场就会非常有效。

　　第三，商务酒店领域，我相信未来的社会酒店一定会赋予它更多的灵性、情感写照，还有一种是写实概念，在瑞士很多酒店、欧洲一些酒店本身有非常好的阳台。卫生部会在不远的将来松开法律，那个时候如果我们的酒店再辅助于这种模型可能是一种写实的空间，所以说酒店必须要赋予它灵性。人民币强势的走势可能对我们的资产有一个向心力，在不远的将来或许在一年之内，因为政策，我们会有一些上升的空间。我们现在有两家公司，打造成一个完整的上市公司，最后形成资产加酒店的模式。

　　马勇：刚才陆总从全球的视野、本土化的思考人民币资产是有想象空间的，而酒店是一个最好的实现方式，当然他谈了他们投资的一些模型，希望还要引入第三方管理公司，他们培植第三方管理公司来促进资产价值的提升。酒店业界尽管现在在微信圈里面发现有很多，以网银为首的私募基金，包括一些金融投资公司还是看好这个市场的，所以我们酒店投资人更多是搭建这个平台来促进这种要素的整合和渠道的扩展。

　　陈斌：酒店行业如果从理论上来讲，现有的酒店要消化量起码要五年到八年，实际上不是这样的，因为投酒店有两种目的，一个是为酒店而酒店，另外更多的是服务型的酒店，就是项目需要的酒店，诉求不一样、目标不一样，他达到他的目的，这种就不管了。我要想的是在目前的形势下应该加大对酒店的投资，除了酒店的现金流和资产之外，目前是千载难逢的机会。这个依据，我之前做了一个讲座，我就只说了几个数据，这几个数据会支撑我的观点，为什么酒店行业有些人很痛苦，但是有一些非常好的机遇呢?现在中国的增长率也在下调，而实际上我个人认为达不到这个生产数据，因为有很多计算的指标，有些已经出现负增长，所以经济增长的7%左右是不可能的。再看一下中国的负债，全中国的地级市有330个地级市，平均负债是170多亿美金。第二个数据国家的负债通行的如果超过了60%警戒线，法国、英国是90%，美国差不多2013年是101点几的负债，欧洲这次最差的是西班牙这些平均负债是100%，我们中国的负债是130.02%，超过全球所有的负债。中国国家总的负债是70万亿左右，基础设施20万亿，社保是18万亿，还有金融工具、理财产品5个亿。现在到了非常危险的时候，只是按官方利息每月是4万亿。只有一个办法，最有效的办法就是通涨，如果你进了钱20%就不用还了，30%必须要还，更重要的是酒店的资产是良性的资产，非常好的现金流，所以我希望各位引起我们的注意，现在是进入酒店行业，不管是投资公司都要抓紧时机。

　　马勇：看来我们投资人的论坛搭建的目的达到了。大部分的职业经理人都是非常悲观的，但是我们的投资人、在私募基金、在银行对酒店的市场管理、资产价值方面还是有信心的。而且昨天发布的经济数据，大家已经看了，前天是股市大跌，昨天发布了比较好的数据，所以股市回升。

　　陈斌：所有在城市投资，我们对地产这块的投资应该是众筹，现在我们做的一个项目是全中国最大的项目，也是海南最大的项目，这也是海南省重点的文体项目。我请在座的相关的行业，欢迎大家合作。

　　陆豪：我认同陈斌的观点，我们是可以进入酒店行业套底的时候，第二在资产配置的过程中如果没有合理的更好的配置，是没有很好的支撑的。我们现在为什么这么悲观?因为酒店行业在慢慢往下滑，酒店干的就是一个重复的工作，客人将来越来越挑剔，所以从酒店行业来说客服越来越难，价值越来越上不去。另外，我们今天的酒店资产很多资产是有一部分需要去套化的。第三，我们现在已经看了几家资产，在培育两家上市的酒店管理公司，我们会用我们的资产去套化他的资产，今天所有酒店的客房价都是建立在酒店管理成本，包括装修、土地成本。如果没有土地成本，整个成本价格下降，酒店的价值就下降了。不管是租来的土地还是买的土地享受的客房服务是一样的。我的楼盘价跟你的成本价格是一样的，我认为酒店的从业者应该更多的看到资产所趋是一个很重要的因素。

　　奚晏平：我们这个行业已经进入到全面发展、全面竞争、全面分化、理性发展的时期，现在资本要追求利润，像台上的投资就是要谈怎么追求利润，而不是像以前。我们全面发展的时机更多的是像欧洲和美国豪华酒店，要想到怎么挣钱。我觉得有三个深刻的变化，第一个，酒店物理形态的变化，有经济型酒店、商务酒店、度假型酒店，现在行业有困难，应该说是经济上比较困难。物理形态的变化是导致行业的一个很深的变化。第二个变化是管理型的变化，投资者是投资者，品牌公司是品牌公司，管理公司是管理公司，而在管理的过程中很多的不同于物理形态的概念有不同的标准，这是管理上的变化。第三个是投资形态的变化，以前更多是直接建一个酒店，现在姚总是投资，可以投管理公司、可以投上市公司，可以投很多方面的东西。所以我们这个行业发生了非常深刻的变化，我们作为都是者是把资本投到最能赚钱的地方，行业回归到理性。

　　去年行业亏了很多，很多经济型酒店、商务型酒店是赚钱的，这就看我们怎么去选择。

　　马勇：实际上酒店的发展需要我们的创新思考，刚才奚总谈了专业人要做专业事，但另外要素的整合也非常关键。甚至在装修设计方便都要进行产业链的整合，所以我们这个品牌也邀请了一些相关产业链配套上的顶级企业参与。

　　姚中笑：我们先说观点为什么我们在做融资会看好旅游，包括酒店行业，我们也是经过了很多的分析论证。主要是我们看到几点，第一，我们中国大经济水平、居民的生活水平还是不断提高，尽管这两年经济是下降的，但是生活水平在提高。每年对于酒店旅游这块消费的需求是越来越高。我们的消费观念跟国际接轨也好，收入增加也好，整个消费观念在改变，这样我们对旅游、对度假休闲这块的需求就越来越好。这是一个大的背景，这几年可能整个酒店这一块的投资比较多，包括一些像海南这些地方的投入量是有一个比较大的，我感觉这个东西跟房地产差不远，每年旅游人口增长的速度要比其它的增长多得多。第二个观点，刚才陈总也介绍了，我们认为人民币肯定是通货膨胀还是会发生的，像我们做酒店我们认为资产价值肯定是会更大的。第三个观点，我们从融资的角度来说，金融的机构的角度来说，酒店行业现金流还是比较有利的，不像制造业，这两年的制造有很不景气，很多企业怎么做都是不赚钱，酒店正常经营营业额还是有竞争力，当然从投资回报来讲不是很高。

　　基于这几点原因，包括国家大的政策的支持，我们看2015年可能国家对全国休假这块应该有政策出台，在旅游联席会议上是副总理亲自在抓这个事情。尽管这两年房地产下行，酒店行业亏损，好像不是很好，但是我们是非常看好酒店行业的。

　　我们金融租赁公司怎么来做，跟银行贷款不一样，我们现在做酒店行业的投资主要是几个渠道，第一个是银行的贷款，特别是前几年可能银行物业经营的贷款是比较多的，酒店包括股东比较好的话，银行是比较支持的。但是从2014年下半年开始，银行对整个酒店行业改革得比较厉害，好多银行以前在做的现在都不做了。第二个，像金融租赁公司做酒店租赁也是不多的，目前二十几家租赁公司里面可能我们大张旗鼓的在做酒店基本上是以我们为主。第三，类似房地产、投资基金之类的可能也会对酒店做一部分融资的支持。

　　我们公司是怎么做的。我们公司的融资租赁是你把酒店给我，业内的做法叫回租租赁，酒店的经营权跟使用权都还是业主本人的，业主要按照我们的约定付我租金，租金付完了再把酒店还给他。第一个，酒店是整体，包括我还要求股权也要这样。第二个，酒店要有完整性，我们强调酒店的整体性。第三个，包括业主后面的背景也是要求比较健康的或者良性发展的。

　　我们做酒店一年多下来应该说也做了蛮多的酒店，差不多将近一百亿的资产。现在我们公司比较看好旅游景区、旅游城市的酒店，因为我们感觉跟整个旅游发展的趋势现金流比较稳定。第二种比较看好的是拥有独特资源的酒店，比如温泉、养生养老，一些独特的风景的酒店，我们也是比较看好的。对于商务型的酒店，可能我们对城市的要求二三线城市，对三线城市相对来说比较谨慎一点。我们公司有网站，我们在全国有东南西北都有业务团队，在网站上都有联系的方式，所以可以来找我们。

　　马勇：中国金融租赁的投资很大，希望能够找到更多的酒店资产实现价值提升。

　　许尚龙：我今天来谈两方面，一个是酒店的投资和经营，其实在座的不是投资经理人就是酒店人。我现在谈谈对酒店的投资，我认为现在投资酒店行业是一个风险巨大的行业，这句话可能听着有很多不赞同的，我从几个方面：第一，酒店资产跟其它资产属性都是房地产物业，相当于住房的资产和办公楼的资产、和其它的资产，它的盈利是很差的，我们在国外买了一些资产，在国外判定这个资产有没有赚是判断物业盈利有多强，而目前中国的酒店资产盈利能力是很差的。有的时候不但得不到回报，还要贴钱，你说这样的资产有价值吗?应该是没有价值的。有人说，由于我们经济的高速发展，赚很多钱，所以以后会挣钱，我们以后的资产会增值。我告诉你，如果现在的酒店不赚钱，今后也不会赚钱，今后的资产更没有价值。一个投资人去做酒店业的投资，你的投资是永远没办法收回的，你的利息成本、你的资金成本，再加上经营回收的话的是永远没办法收回的。好像我说的是酒店不能做，是不是?虽然我刚才说是不好的一面，但是酒店还是可以投资的，现在因为很多酒店业主因为酒店赚不了钱，加上资金的紧张，这就是有机会。如果有眼光的人把这些资产统一的收购过来，加以提升、加以改造，它的价值又提升了。这就是在座的投资人应该做的事，投资人应该做资产整合、并购、重组，重组以后又要有一定的价值提升、品牌提升，达到投资人资金做这样的一个事。

　　酒店业方面经营的也面临着问题，大多数酒店的经营者经营的酒店都不太赚钱，现在我们放眼望去很多钱都被外国的品牌公司赚去。它为什么赚钱是值得我们思考的一个事情。其实人家有品牌，有系统的管理经验，在我们酒店还没有成熟的时候他们已经赚了。中国也有好多企业起来了，也出了好多好的品牌，这就是酒店业经营者应该研究的事。再说，现在又是酒店业进入一系列发展的百花齐放以后，我们还要迎来一个春天，我们把好的花迎过来，现在百花齐放有经济型酒店、文化型就是、精品型酒店，再利用互联网的平台。在这种情况下，每一个经营者、每一个业主，单兵作战的人应该怎么赚钱?其实今天我们的主题就是一个智慧的挖掘、碰撞。

　　陆豪：我比较赞同在投资的角度上赞成徐总的观点，不能牺牲你的时间获得收益，我根本没有想到这个市场十年以后，我只看到五年的周期，这是一个很简单的问题，这是我们的交易模式。两年前我就说为什么我们会投那么多的管理公司，这两年一定要都国内的管理公司，这两年随着人工成本，我瞄准了两家国内的管理构思，从它的母体分离出来变成独立的上市公司。

　　马勇：刚才台上的五位老总都发表了很精彩的观点。我们酒店资产的交易、酒店资产的变现、酒店资产的价值提升，也会相应的组建一些投资基金，促进酒店产业界良性健康的发展。因为时间关系，这个板块就到这儿，下面感谢台上的五位专家今天很好的演讲。