欧洲酒店资产管理情况剖析

　　(讯 邱娟 沈冬姿)2015年3月31日至4月1日，以"感恩•超越"为主题的2015亚洲酒店论坛年会暨第十届中国酒店星光奖颁奖典礼在上海浦东丽思卡尔顿酒店盛大举行。此次年会，超过1000位来自世界各地的顶尖酒店管理者、企业家、投资者等极具影响力的行业领袖齐聚一堂，共同分享经营理念及创新智慧，商讨影响全球酒店业未来动向的因素，就最新的、引人深思的话题进行深入探讨，包括酒店市场展望、品牌经营战略、转型创新、设计科技、旅游地产、资产管理等范畴。

　　3月31日上午，业主俱乐部沙龙在上海浦东丽思卡尔顿酒店三层多功能厅A举行，本次沙龙由HAMA中国会长周涛主持。在本次沙龙上，HAMA欧洲会长Theodor Kubak为大家带来欧洲酒店资产管理情况。

　　以下为演讲文字实录--

HAMA欧洲会长Theodor Kubak

　　【Theodor Kubak】：首先，作为HAMA的一员，我非常高兴能够加入这个团队，并代表HAMA(欧洲)来上海参加这个会议，感谢主办方把大家集中到一起进行这个会议。本次会议分为三个部分：第一个部分简单介绍一下欧洲的情况;第二个部分介绍我们一些基本的指标和欧洲现在的发展情况;第三个部分介绍我们在欧洲的发展机会。

　　我曾经做过投资，同时也做过市场资本化的工作。我们可以看到欧洲从260亿发展到4000亿，这个发展是很快的，而且欧洲酒店业的发展也有自己的趋势。HAMA(欧洲)的历史并不是非常长，我们是2013年3月份在柏林发起的，之后我们举办过一系列的会议。

　　有关整个行业的发展，大家进行了很多的讨论，我们讲了在这个行业中大家最关心的问题以及发展趋势。就像Maxine Taylor之前所说的这样，我们也有两个关注的重点：一个是酒店的管理，一个是酒店的分销，除此之外也涉及到对于酒店费用的市场调研。我们想让这个平台成为公众教育的平台，我们希望能够建立一个供给年轻的资产管理人才发展的平台。

　　在维也纳我们有一个培训机构，已经有100多年的历史，它为我们整个行业培训专业的人才，而且未来会有一系列的加强式或者提升式的学习项目产生。我们和大学之间的联系非常紧密，之前提到的密西根州里大学对我们有很大影响。我们之前的会议是在伦敦举行的，下一次会议也要在柏林举行。

　　我们建立了三个委员会，一个是有关分销的委员会，有一位先生曾经在洛桑大学担任经济学教授，他是分销委员会的负责人。我们希望能够通过分销委员会的努力了解最新的酒店分销趋势，就好像之前Maxine Taylor所指出的一样。

　　第二，我们有一个网络化的委员会。我们希望大家可以通过我们的信息公布渠道了解更多有关HAMA的内容，而不是让这些内容仅仅留在HAMA内部。

　　当然我们也要考虑到欧洲酒店收费的问题，现在整个欧洲酒店业的整合程度是比较差的，这和美国相比有很大差异，所以收费的标准也是我们很关心的问题。这是HAMA(欧洲)的创始人员包括参与人员在内都非常关注的问题。

　　接下来是我们整个领导委员会的构成，我还想给大家介绍一下欧洲目前的背景情况。大家都了解，整个欧洲市场有一些基本的指标在影响着它的发展。这里所显示的是目前的欧洲政府债券的情况，欧洲政府债券在2010年的营收率有下降，现在只有百分之零点多，但在2010-2015年之间一直都维持在4.5%。

　　再一个是欧洲通胀率的问题，过去几个月通胀率没有明显增长，但是我们发现，所有的顾客手中的可支配收入变得更多。

　　第三个是欧元、美元、以及其他主要货币之间的关系，特别是美元。我们发现美元和欧元的比例已经达到1.6，这意味着欧洲消费很昂贵，但是现在这个价格已经合理多了。

　　还有另外一种现象，就是我们在整个欧洲的交易中可以看到，欧洲对市场外面的资本比较感兴趣。从整个不动产行业在2007年、2013年、2014年的交易量和可用资本之间的比例中可以看出，市场的规模和体量都不断在增加。从不同国家的实际交易量中，我们可以看到差距已经越来越大。缺口很大，所以说定价越来越高，越来越昂贵。

　　回过头来看，需求也在提升。在接下来的两年中，德国有1480亿的资产会分配到不同的投资中，已经分配好的资本达到495亿，所以缺口超级大。

　　另外看一下整个欧洲新酒店的变化，新酒店快速提升，欧洲总体表现不错。因为在巴黎获得相应酒店经营许可的难度比较大，所以巴黎的增速比较慢。接下来看一下柏林，它的增速和纽约是比较类似的，过去20年柏林的整个表现超过了新的供应增量。布拉格这个城市的增量还是属于偏低的水平。

　　HBS集团也提供了相应的工具，他们列出了不同的波动率指数，根据波动率指数做了一些价值变化的对比，例如，不同的酒店房间，客房的价值变化的对比。波动率最低的市场在过去9年中并不是伦敦，也不是巴黎，而是柏林，之后是汉堡，然后是布鲁塞尔，这些地方的市场是非常稳定的，尽管在过去几年中整个经济发生了变化，但是这些市场还是非常稳定。

　　在整个交易中，不同的国家用不同深浅的颜色作代表，深绿色代表体量。流动性最好的市场仍然是英国，交易量达到25亿欧元，其中有15亿欧元的交易在伦敦，投资者非常追捧这些地区，而且现在的量仍然在增长。法国交易量是14亿欧元，德国是8.6亿欧元，从增量方面来看，这个结果就非常有意思。过去10年表现最好的市场首先是在瑞士，再是慕尼黑，第三名是巴黎，第四名是伦敦，再是日内瓦，法兰克福，哥本哈根，柏林。

　　还有一些例子可能和世界其他大区有所不同，就是我们要关注不同的交易类型和合同类型。尤其是在中国和亚洲市场，我们主要是做管理HMA的环境，但在欧洲情况不是如此。淡蓝色这部分在德国反而是最具价格主导的合约类型，它带来的收益是非常稳定的，像我们这样的投资者，我们要不断寻找租赁的机会。

　　对于买方，我们可以看到机构投资者占据了投资份额中的大头，再接下来是运营方，品牌方，以及房地产公司。大家可能对这个PPT比较熟悉，因为中国在欧洲的投资大家都非常熟悉。看一下过去几个月中国在欧洲发生过什么，首先锦江国际收购的是卢浮宫旗下的品牌，包括不同的郁金香等等，大约有12亿;锦江集团获取卢浮宫酒店集团的所有权后，考虑到中国不断增长的旅游需求，希望寻求机会把自己的品牌和卢浮宫酒店的品牌做联盟，更好的进行品牌推销和酒店的选择。

　　另一方面，在其他的投资大会上大家可能得知，铂涛酒店也在柏林开设了他们的办公室，这代表他们想要积极拓展欧洲市场。包括新世界集团，它本身已经在欧洲有多年经验，也包括瑰丽酒店，贝尔特酒店，它们在欧洲都是属于顶尖的酒店。

　　再跟大家提一下一个中国国内知名酒店完成的收购，也就是复星集团的地中海俱乐部。还有开元控股，我个人觉得非常有意思，我们也有可能做巴黎万豪的资产管理，当时阿比达的投资者也做了一些非常有意思的事情。他们也会在欧洲找到其他的机会，我这边已经拥有的资产主要是以租赁的形式进行的，所以这其中有三方：一个是我们和租客，另外一个是管理协议，这是比较复杂的结构。

　　再看一下我们在酒店资产管理投资方面有什么机会。首先欧洲市场非常分散，是碎片化的市场，因为涉及到50个国家，大家的法律又不一样，这其中8个成员国本身是政治联盟，但是各个国家之间的法律法规不一样，另外还有19个国家统一使用欧元货币。在欧洲发生的事情大家也清楚，让欧元区不断维持下去，这个任务也不是那么容易。

　　在欧洲，合约的架构，包括管理，也包括特许经营的协议，都需要做三五年的管理，把管理全转给业主，让业主继续管理酒店。混合型的管理架构还是比较有创意的。在欧洲还值得我们关注的是资本市场的流动性非常不错，这也是我们关注资本市场的一个表现。另外一方面也和利率有关，如果你现在拥有酒店的持有权，或者从另外一个角度来说，你有现金，只是作为现金的话，可能没有办法获得很好的利息，因为欧洲很多银行都已经是负利息了。

　　此外，外汇政策在整个欧洲是一个不确定的问题。当然银行的融资现在还是比较充足的。品牌现在不断推出旗下的新产品新品牌，他们有清晰的目标，能够通过特许经营的模型来做，如果要实现很好的特许经营必须要找到非常优秀的第三方管理者来代表他们管理这些酒店。另外一方面，作为租赁的载体，在这些不同的投资当中，他们都希望获得稳定的收益，只有通过租赁的模型或者前面提到的混合模型才可能实现。

　　为在欧洲建立影响力，首先要做的是直接收购，包括之前提到的开元收购巴黎万豪，复星集团收购地中海俱乐部等等。有的时候也可以直接收购管理公司，这样的收购类型定价很高。

　　另外可以自己建立管理平台，它的好处是可以得到不同品牌的支持，因为他们非常愿意把他们自己的资产负债表放在你所建立起的新的平台之上。如果你不知道本地的情况，不了解本地的市场，就可能过度支付资产。

　　现在各个资本也不断积蓄投资力量，这是一个进入欧洲非常好的机会。和之前Maxine Taylor说的一样，分销成本在提高，包括客户获取成本也在提高，这个情况和欧洲以及美国面对的挑战比较类似。摆在我们面前好机会还是非常多的，非常感谢大家的聆听！