大咖对话：长短租公寓产业与地产供给侧改革

　　(迈点公寓讯)2016年4月19日，由中国饭店协会主办，中国饭店协会公寓委员会(筹)和寓公网筹办的首届中国长短租公寓企业家高峰论坛暨中国饭店协会公寓委员会成立大会在北京京西宾馆召开。本次大会以"十三五：长短租公寓，跨界与未来之路"为主题，邀请各位公寓行业从业人员，共议未来发展之路，共同促进公寓行业发展。

　　在本次会议上，当代置业总裁执行董事张鹏、未来域女神社区创始人/CEO王宇、美丽屋创始人/CEO韩光、源涞国际联合创始人叶菁以及四海友家创始人/CEO龚海涛就"长短租公寓产业与地产供给侧改革"话题进行深入讨论，阐述各自品牌如何将地产和公寓结合起来，实现租售的协调发展。空间研习社发起人陈敏担任主持人。

　　以下是根据速记整理的现场文字实录--

　　陈敏：非常感谢公寓委员会，感谢丁秘书长给我们这个行业带来一个集体的声音。我是空间研习社的发起人陈敏，我自己定位为空间产业的观察人，空间产业发展到今天，今天在座更多的是长短租公寓和酒店居住空间的产业者，其实我们关注的还不止这些，包括众创空间还有虚拟空间，我们是用产业投资到产业运营和产业服务这样的高度细分空间产业的。

空间研习社发起人陈敏

　　前面几位公寓行业的人都比较务实的把我们行业里面很多的干货分享了，甚至供给侧的改革在论坛环节都有提到，后边的时间会短一点，我们希望我们的库存，就像我们的论坛时间一样，越少越好，不在多，在于我们的价值贡献。因为在座的五位都是在公寓管理方面的资深人士。

　　他们都说去库存的问题是不是只是简单的卖房子，去库存我个人抛砖引玉，有两个维度，第一个是减少存量，我们怎么样利用空间的价值，让它的存量更少，而不是单纯的销售，那不是去库存，大仓库转移到小仓库，是转移了库存。第二个是我们已有的库存，我们现在商业地产的库存据说已经超过两万亿的市值，我们怎么样盘活存量，这是第二个维度。首先请当代置业的张鹏总，因为他既代表开发商，同时他也说当代置业一直用空间运营的角度做空间的投资和开发，首先聆听张总对这个事情的理解。

　　张鹏：最近参加几次论坛都特别跨界，昨天是互联网，今天是公寓。我说我是开发商的代表，开发商最有发言权去谈去库存，供给侧结构性改革。我不想做广告，我们这两年一直在思考，刚才有一位朋友也讲说开发商有七千家，我告诉大家，全国开发商有八万家，大部分的开发商已经分崩离析。过去开发商有钱、有地、有资源，现在不是了，因为服务化的社会尽管没有到来，但是端倪已经出现了，所以开发商不断在思考，你往哪方面转，有转投资的，有转运营的，有转内容提供的等等。但是再往后发展，没有核心竞争力，开发商就无法再生存下去，这是我们房地产业的同事、朋友达成的共识。所以我最近，包括昨天刘志峰会长一个会议上讲了一个观点，我们把地产全产业链分成了三个端，前端叫做资本创造端，中端叫大资本管理，不要再叫资产开发，不管设计、总包、监理，都是大资产管理。后端就是后期运营，现在包括万科在内，都开始关注过去把房子一次性卖掉，挣点钱得了，以后不是这样，以后要把多频、高频的联系在一起，这个时候就切住在社区里的居民有什么样的需求，衣食住行、公寓酒店，不是你想不想，是你必须去做，有的是你自己做，有的是和专业机构去做。我们有一个定位，所有全国40个项目，全部都是正规化的，一个30万平米以上的社区，一定有一个小的精品酒店，一定有50间到120间的公寓，不管是出租型还是出售型。还有一个写字楼，还有一个100个工位的创客空间，我们叫社区综合体。其实开发商拥有最大的资源就是客户，几十万的客户你不会用，但是在这个社区里面我们把它用起来，单纯从地产角度来讲，做这些东西干什么呀，一个确实是帮助销售，第二个一定是让资产保值增值，第三个我们也透露一点，也有税收筹划，也有考虑土地增值税，也有保持资产运营的需求，这几个方面共同组成一个开发商为什么做酒店，做公寓的一些出发点。谢谢。

当代置业总裁执行董事张鹏

　　陈敏：谢谢张总。张总也是我们空间产业联盟的发起人，当时我在跟张总沟通的时候，他的观点和我就达成一个共识，我们现在做的建筑，我们用空间概括它，可能比地产更贴近，我们就是空间投资，空间运营和空间的服务。刚刚张总提到了大资管，我们在座的，一个是有创造性的需求，一个是效率的提升，接下来有请源涞国际的叶菁总给我们介绍一下对大资管的理解。叶总之前做过地产基金，做过五大行的房地产服务，现在也在从事公寓的资产管理，我不说你是公寓运营商，有请叶总。

　　叶菁：大家好，我是源涞国际的叶菁，我们公司目前是生根上海，在上海起家，主要做的是以中高端公寓的运营切入，一开始是以分享切入，但今年开始做一些整栋的项目。其实公寓的运营，刚才主持人已经说了，从供给侧来说是很小的板块，对我们源涞国际来说，是定位成一个不动产的资产管理商。刚才张总说到有几万家的开发商，大家也都知道库存已经是非常大，好像有一个数据说是有超过两万亿房源。另外一方面，其实我们知道很多租客的需求得不到满足，在租客和供应和需求之间需要有一个纽带做这样的事情，这个纽带一方面是让供应帮库存找到库存的价值，另外一方面就是通过专业的运营，通过一些酒店的服务，包括很多的增值服务去提升它的价值，最后在租客这边实现一个价值。这也是我们公司未来所要做的事情，作为一个库存方和租客之间的纽带。

　　我说一下为什么从中高端切入，我们觉得在市场上的消费已经不断的升级，在这个升级的过程当中，中高端的需求是越来越大。我们这边有很多的租客，可能公寓行业现在说的更多的是青年公寓，白领公寓，大学生的需求非常大，但其实有很大一部分中产阶级，也有很大的租房需求。在我们的租客当中，其实有很大一块是在郊区有别墅，但是他的小孩因为在市中心读书，或者他自己有一些社交的需求，所以他需要在市中心租房子，所以我们很多租客都是高净值人群，而且这些租客可能也是房东，就是供给人群，供给和需求的人群越来越重叠，这是一块。

源涞国际联合创始人叶菁

　　另外我们觉得中高端的人群相对来说支付能力比较强，他生活也很稳定，他会在一个地方呆很久，并不一定像青年人可能流动性比较大。第二个，这些人愿意为增值服务付费，比如我们加上客房，加上24小时售后，加上接送，这些衍生服务，这些高净值人群愿意付出更高的费用，这也是我们作为资产管理商提供的价值。现在我们公寓在上海基本上比周边的开发商或者说小业主自己所出租的整体房子的价格高了30%，这30%就是通过溢价产生的。

　　陈敏：好，谢谢叶总。刚才讲的从去库存的两个维度，目前更多的是存量库存去化的问题，我们今天不按产品出牌我们按话题来说，接下来我们有请未来域的王总。

　　王宇：非常高兴受到饭店协会的邀请参加这次盛会，我们未来域到今年已经是第六年了。我创业也是跟存量资产有关系，当年我们做地产研究的时候，发现整个行业趋势从增量资产转存量资产，而且存量资产里面最重要的是运营，而不是产品，在资产运营端我们发现住宿类的产品是整个市场需求的主流，我们理解成刚需。在高频次的刚需里面我们选择了公寓，我们主要针对的是集中式的存量资产，酒店也属于集中式，度假村也属于集中式，老年村也是属于集中式。刚才几位专家聊到，对存量资产的理解是根据每个开发商或每个存量资产持有者项目所在的城市、区域、街区的状况，用户的消费体验，还有项目所在地的固化条件进行设计的，它不是一个标准化的，可以不断大规模复制的产品。集中式公寓在资产管理端里面是一个非常好的切入点，但一开始有一个错觉，就是门槛比较低，就是做二房东的生意，做到今天我相信大家应该更清醒了，它不一定是很好的机会，也有可能是很好的教训。到今天为止在行业端做到全国连锁的不超过10家，这是有原因的，刚才我们在线下跟一些朋友在聊，这个行业的地域属性非常强，专业依托性也非常强。怎么样做存量资产呢，首先你的团队要有存量资产去化的背景，就像未来域80%的团队都是从地产行业出来的，我们对整个行业有着非常深的认知，无论是集中式还是分散式，我们有一些判断和尝试，给行业提供帮助。另外一端我们是给更多的资产持有者提供建议和去化的方案。过去和我们合作的几十个开发商的数十个项目里，我们看到开发商在商业和办公、工业、科研地产的去化上面存在很多的质疑和无计可施，我们把我们的经验推荐给他们，我们设计了合理的金融方案和销售方案，在合作的过程里面我们得到了大家的认可，所以我们现在更多的是为整个行业服务，也为开发商服务。因为我们了解开发商，其实开发商的商业模式是一个高周转高级中度的模式，对运营商来讲必须面对模式定义不同的内容，还要有运营，才能创造未来的租金收益价值，然后反推国外成熟的做法。所以说国内在做运营的时候非常吃力，因为本身市场不成熟，用户不成熟，投资更不成熟。所以我们在做未来域的时候，我们考虑他们怎么接受资金投入以后的投资回报收益，然后我们设计产品，我们设计运营，匹配最优秀的团队，做每一个存量资产的项目。谢谢大家。

未来域女神社区创始人/CEO王宇

　　陈敏：非常感谢王总的分享，王总最近推的是旅行的产品线。美丽屋在做所谓的美丽+，我们有请美丽屋的韩光总为大家介绍一下。

　　韩光：首先做一下自我介绍，感谢中国饭店协会给我们这次机会，我自己在这个行业当中，到现在为止已经有将近10年时间，美丽屋是去年我们通过创新工场一起成立的。

　　陈敏老师刚才说是空间的观察者，但是我本人或者美丽屋来说，可以说是一个空间的辅助者，其实在您刚才提的问题中，在场的各位都比我有发言权，包括行业从去年开始，包括一些开发商，包括中介的朋友都走入公寓行业，我在十年前走入这个行业都是房源为王，谁有房源谁最赚钱。我们管理系统当中合作的用户，现在大家主要看到的就是现在的空置库存和市场供需之间的错配。包括上周末去南京拜访了未来域的王总，未来大家拼的是运营效率，也给所有的物业带来了一个质的变化，提升了它自己公寓的价值。

美丽屋创始人/CEO韩光

　　陈敏：有请龚海涛总。

　　龚海涛：首先感谢中国饭店协会给我一次分享我这几年对这个行业的想法和研究成果的机会。在这之前我也给大家介绍一下我自己，因为部分人知道我龚海涛和四海友家，知道的人都是产业链供应链的人，同行基本上不知道我的名字。我是2009年就做了山东的海滨，做了四年的导游，9年的旅行社，中间穿插了两年民办大学驻外的招生部主任。后来我卖了六年的海景房，我把龙口的房地产卖到全国36个城市，由于我旅行社工作当中需要找住的地方，我在卖房的过程当中卖了几千套业主，需要找住的地，所以四海友家之前就是自由公寓。后来我们觉得这个市场非常庞大，因为那年我们通过媒体知道，拉萨也进行了旅游地产的开发，后来我们在规划当中也做了一些定位，说我们只做山海湖景观目的地的资产管理。我们经常说拿房的成本是负成本，我们像罗总那样跟开发商说，我们是跟小业主获取很多的资源。我们去库存的方法，就是帮助一些卖不出去的，不好卖的旅游目的地的开发商，刚才张总说，其实有八万家的开发企业，八万家开发企业当中，我敢说，我做过调研，大约有两万家左右或多或少的涉足了旅游地产开发，我们供给端涉足旅游地产最早的企业，就是碧桂园。现在去库存你把大量旅游目的地的房子吃到你的胃里，但是你不能消化掉，这就是最根本的问题。国内目前很多大的运营商吃了很多的房子，但是这里面运营的过程中还是拿了酒店的雇佣式方法运营，这就是很大的障碍。

　　陈敏：是的，旅游地产有一句话，有钱人的痛苦游戏。

　　龚海涛：所以我们把这些大的板块吃进来，切分成N多小单块消化掉。我刚才说了我有招生的经历，我对大学非常了解，尤其是对旅游目的地闲散的劳动力非常了解。我之前做过创业导师，我也在避开工业企业对我的报道，在创业领域我非常希望曝光，我希望吸引更多的小的创业者加入到旅游地产的真正的运营和去化中。

四海友家创始人/CEO龚海涛

　　陈敏：谢谢龚总，非常感谢。你问你个小问题，一句话回答我，即使有短租，但是你还帮他们销售是这样吗?

　　龚海涛：销售是顺带着的。

　　陈敏：回过头来，开发商就是追求两个指标，第一是投资回报率，第二个是回报周期，在资产退出这块，我们作为资产的运营方，空间服务商，我们最在意的是什么?我想听一下张总的意见。

　　张鹏：其实开发商最在意的还真不是一次性销售的毛利，开发商最关注，最本质的考核指标是客户满意度，不在乎这一次客户买了你多少。你发现所有可持续的品牌开发商，虽然嘴上不说，心里面的愿景都是这样追求的，在乎多少客户能跟你走多远。所以现在包括我们在内，一直在思考，我们到底给手里这几十万客户提供什么样的服务，定制化的还是一个标准流程的综合服务。比如说今天罗军讲了，发展的速度非常快，我们做了一个互联网孵化(夏木VR)加众筹，跟罗军合资的，就是你去那个旅游目的地，你去的时候已经知道那个房子是什么样，并且用很小的成本翘动更大的回报。我跟我们的同志讲，我们绝对不要跑到红海里面，在死人堆里挣扎，这个就是你社区里面和你错位经营的那一批人，经营的挺好的。前两天我们也收购了一个新兴的产业，一个孵化项目叫(空空旅行)，做旅游地民俗的，这套体系我们不仅为外部的客户服务，但最主要的聚焦就是我们企业开发这个社区里面，你的衣食住行和旅游，只要他满意了，他是一次性的。

　　陈敏：刚才讲了张总已经不是开发商了，也代表现在所谓的地产商，所谓空间投资者的心声，最在乎的是我客户的满意度。接下来因为时间不多了，我们每个人用一两句话，阐述一下我们关于公寓品牌，提高客户满意度，增强社区价值这块是怎么创新和服务的，有请。

　　叶菁：时间比较紧，一句话比较难总结，刚刚陈敏总说到是怎么样提升价值。提升价值最终就是靠服务，服务最终就是靠人，其实我们公司也是在人的挖掘和对公司员工的激励上下了很多的工夫，服务刚才大家讲了很多，我不讲了。我讲人，我们公司做的是中高端，对服务的要求就会更高，目前我们公司积累了相对成熟的中高管团队，大多是有十年以上的地产包括星级酒店和服务式公寓的经验，这些人会带来更多的溢价服务和溢价的产品。

　　韩光：今天上午一上来做分散式长租就我一个人，我就代表分散式长租的企业主跟大家聊一聊。近一段时间一直在外面跑，上周刚从上海、南京回来，也是论证我们美丽+计划的一些点，我们发现这个行业，尤其是长租的分散行业，面临着很多的改变。这次美丽+计划要正式起动，我们在外面做长租的企业主现在还不知道自己赚了多少钱，或者发展的方向是在哪。刚才说我们的系统是物联网的管理，我们说到房子的管理，我们更倾向于移动营销的系统管理，包括未来我们会有更深入的合作，从系统的销售到房子的管理，包括我们美丽屋对外推出整套的管理系统的时候，我们不是输出系统，而是输出整套的落地管理方案，我们对大家的承包也是，第二年的同比收益，如果增长不了25%，我们可以负责赔付，或者我们服务费往后开始就不收了。

　　王宇：今天我们的定位是运营社区，我们在去年四季度把公司内部的产品线做了一些新的调整和区隔。做房地产的人比较了解，在很早前，我们是以用户为核心，用户满意度，用户推荐，这是做地产时候的衡量指标。我们未来域自己的定位是中产阶级，现在大家发现了中产阶级已经崛起，我们主要做的是青年的中产阶级，我们在商业模式上面，主要是根据每个青年家庭的生命周期，为他们设计每一种存量资产的消费企业，我们是这样的定位。女神社区就是这个社区住的都是女人，而且有一定的小层次，有一定社会阶级的女性，女性客户对于单纯性、私密性和一些服务有非常高的要求，女性客户其实是我们的主力客群之一。我们在一些开发商的公寓里面，结合我们这么多年的经验，和产品、数据，几万会员用户消费的体验的经验，串联到我们新的平台上来，未来还会有更多，比如结合我们体育产业做的运营社区，为一些特定的人群做的绿化社区等等，未来域当时成立名字就是想把一些前所未见的产品和有特色的内容带给客户，我们也为政府定制人才公寓，定制一些集中式的产品，未来我们大家一起期待。

　　龚海涛：我回答主持人的问题，四海友家，我取意是五湖四海都是兄弟。游客入住之前，管家会详细问他的所有行程，以及到我们旅游目的地还有没有其他的安排。我想做的就是让所有的人都能够实现五湖四海皆兄弟。第二就是旅游度假，就是让他们住在家里。现在有一个产品就是非标产品，我的产品没有一个标准化产品，我想通过一对一的人员培训，通过强大的培训体系，服务倒逼的机制，反馈到我们整个运营体系中来，让所有的游客、业主和我们的管家几位一体产生一个非常强大的互动，最后实现让大家都像家人一样。我们的客户很多情况下，从他到我们目的地去玩的时候都会带上老家的特产给管家，基本上能占比80%左右。

　　陈敏：好，谢谢。这个例子举的很好，我就一句话简短总结，不管我们做的美丽屋的美丽+计划，还是女神事业，还是我们龚总讲的因为人我们提供了更好更美丽的服务，还是我们空间运营商，我们需要用资本的方式构建一个更美好的空间，我们所有人都是在构建一个美好的生活场景。这次两会把它作为一个生活服务行业特别贴切，我们不管是短租、长租、分散、集中，所有的运营商都在解决一个，让我们的居住环境更美好。也希望在座都记住这句话，空间因人而美。谢谢。