目标想清楚了 长租公寓行业其实没有困惑

　　(迈点公寓讯)9月18日，由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。

　　在本次会议上，上海万科泊寓副总经理池锋、当代置地(中国)摩码公寓CEO赵志强、新派公寓创始人兼CEO王戈宏、橡树公馆品牌宣传总监蔡宝鑫以及乐乎城市青年社区创始人兼CEO罗意就"长租公寓行业的困惑和机遇"进行了深入探讨，分享遇到的困惑与解决之道。全联房地产商会副秘书长、精瑞人居发展基金会秘书长陈江根主持本次会议。

　　以下为现场速记文字实录--

　　陈江根：按照规则，上来之前先说两分钟广告，我也自我介绍一下，我是全联房地产商会的，全联房地产商会是工商联直接管理的一个房地产行业的全国性行业组织。为什么我们要做全联房地产商会的住房租赁分会，是因为注意到原来的会员都是以开发商为主，大概在全国有6千多家房地产开发商，还有一些上下游的投资机构和物业管理公司。这两年以来不管从政策角度来说，还是从资本的看好，对我们住房租赁都是一个非常利好的情况。但是我们也注意到国务院，包括住建部都出台了很多文件，和公寓企业在交流的时候，他们都会提到文件很好，但是怎么落实这个问题还有待思考。

　　函数公寓CEO刘小全介绍了在美国有很多关于公寓行业的标准，我们国家在这一块没有制定标准。美国很多的标准由协会制定，而中国很多政策和法规都得依靠政府来制定。恰恰我们商会也跟我们的基因有关系，我们有一定的基因在做标准这一块，最早的商会成立是做绿色建筑标准起家的，包括推动国家利好政策的落地，包括还有大家所关心的一些共同的问题，去推动。

　　我看到台上有几位嘉宾分享过了，先从蔡总开始，先做一个自我介绍。

　　蔡宝鑫：我和大多数的人都很熟，可能是我的老板在圈里比较有名气，猪八戒头像二师兄是我的老板，他无法过来，安排我替他参加活动。北京橡树公馆是专门做涉外高端租赁，因为位置就在三元桥，美国大使馆，日本使馆，还有韩国使馆，在这样的市场环境下，就决定了我们的客群，我们保留了原有的酒店管理团队，用于我们的品牌经营。我们这个公寓跟其他青年公寓有一定的区别，因为我们的项目可能在北京只有一家，原来有三家，因为基金的退出都已经变卖掉了。迄今为止我们做的是售出部分的管理，我们作为管理方替业主们经营，但是我们的客源还是原有的一些客源。通过之前的一些过渡，我们形成了一个无缝对接，从公寓稳定性和公寓发展角度来说，我们没有像其他公寓遇到发展变革的瓶颈，没有中断客户的关系往来，所以我们很平稳过渡到了全新的公寓品牌，只是名字上有一些更替。其实我们所有的服务和我们的标准，是按照原国际酒店管理方式保留下来的。

　　做公寓是一个很微利的行业，我们做这个要减少成本。为什么酒店不赚钱，就是因为人力成本太高了，人力成本是很高的一部分，这样会把微利的营业那一部分就会砍掉。所以从我们的角度来说，我们更看重的是怎么去帮助我们的业主去挣到钱，这样我们才能更好的活下去，这基本上是橡树公馆目前为止的商业模式。

　　陈江根：现在这个论坛快接近尾声了，我们台下还坐了很多的嘉宾，台下自己在做公寓的各位嘉宾有多少?大家举一个手，还是挺多的。虽然今天的时间很有限，我相信大家都是带着一些问题来的，最后留三个问题的时间，跟上的嘉宾来互动。

　　池锋：我就是被吐槽吐得最多的万科，第一个嘉宾上来的时候就一个劲的吐槽我，但今天我是来背黑锅的，我是上海万科的，万科在全国布局了公寓行业，业务还是比较新生的阶段，行业内的资深大佬和同仁们，大家看到博弈的兄弟们，还是手下留情一下。

　　大家应该知道万科是地产商，开始布局这个长租公寓的业务，对于我们来讲，长租公寓还有包括八爪鱼计划整体作为万科万亿产业的大局方向来做的事情，实际上公寓也还是其中的一个部分。刚才说我们抢项目，哄抬地价，这个事情确实有发生。但是市场竞争就是这么残酷，确实是这样的。我们现在重点做的工作，其实还是重资产为主，我们说的重资产是直接持有买卖，或者自建，这种叫重资产。我知道我们行业内大家的想法可能未必是相似的，行业内租赁、装修是重资产，我们是持有重资产。轻资产只占30%左右的比例，我们把万科现有库存的项目来做公寓，已经可以做到20万间左右的体量。但是我们现在还没有做这个事情，只是现在还在练兵的阶段，什么时候能够达到像新派公寓CEO王戈宏，还有美丽屋CEO韩光这么专业来做这个事情，那也会有一个比较高速发展的时间，大家也不要把博弈看得很牛，只不过有一个老爸很牛，充其量就是一个富二代。

　　赵志强：其实坐在这里，我的感觉跟池锋总是一样的，王戈宏炮轰万科，我们也算富二代，其实我们跟万科差得很远，当代置业也来做这个公寓，就是为了卖房子，我们每个项目一点点走过来，包括我们的定位。我们在考虑一个问题，房地产开发商只卖房吗?不是的，房地产开发商就像富二代买车一样，原有的开发商就是汽车制造厂商，4S店就是社区、物业服务，包括我们的运营，实际上就是不动产运营那一块。

　　我简单拿房屋租赁溢价去比，其实现在对于公寓行业溢价率非常低，可能稍微做不好就会赔钱，但是当代在做这件事情时想的很明白，实际上就是要做一个社区的生态。最早的社区入口就是物业，我们之前的物业也在做一些经营类的项目，但是后来我们发现一个物业服务公司去做了很多经营类的东西，最终服务会下降，而且经营类也做得不好，现在会分出很多的生态，包括联合办公，都是独立一个板块。

　　摩码公寓是一个生态入口，在这个入口之上会嫁接很多的金融类，包括一些服务类，其实最终的盈利就在这一块。当代从去年十月份开始，、在考虑这个事，未来在每个项目都有一个我们的公寓，都有一个我们的联合办公，都有一个我们的酒店，当然这些项目有些是持有的，有一些是反租回来的，根据项目来定，最终会形成一个当代置业的绿色生态。

　　陈江根：今天的主题是"困惑与机遇"，刚才很多位演讲嘉宾在分享的时候，都已经提到了这个问题，而今天东道主之一罗总在演讲的时候，其实抛出了很多干货，既没有讲机遇，也没有讲困惑，从你开始。

　　罗意：根据我的从业经验，很难站在行业的高度去考虑问题，再就是考虑生存的问题，我的性格就是事前不犹豫，事后不后悔，先整了再说。我想在这么严峻的房源形势下，怎么把高性价比的产品送到消费者面前，困惑和机遇都有，没有那么严重，我更多还是干具体的活，我太多的困惑是觉得自己的能力不够用。

　　王戈宏：感谢听众，今天能有这么多人听这么窄的行业的东西，我们比万科是为了提高自己，要站在巨人肩膀上才能更大，这也是一种心虚的表现。因为我唯一想不通万科为什么要做这个事?我简单说一下，这件事是这样的，其实任何行业我们谈困惑和机遇，这个世界上其实没有简单的事，你就想做成一件事情，都是非常非常难的。

　　目前这么多互联网公司，其实就是BAT，他们可以做很多的事情，任何互联网公司BAT都可以做，他们有人，有资源，有品牌，为什么他们不去做，他们做投资商。刚才东方财富证券直投部总经理胡振寅说得特别好，你是把这个当成一门生意，还是当作一门生意。今天来，这个峰会是我唯一参加的一个嘉宾们讲完还在一个论坛，其他都是讲完就走，讲完了还给钱，我们什么钱也拿不到。我们谈的都是非常多的干货，大家谈是不太容易的事，所有做白领公寓行业的人，我个人认为可能有80%没有想明白自己在干什么，这个话很暴力。是真的，因为我跟一个投资人谈的时候，我不小心说这是我的事业，投资人说这是你的事业，我要对你做一些仔细的尽调，你不是90后，你怎么把这个当成事业呢?他以为能挣到这个钱，我在CBD买了这个楼，万科说自己是重资产，万科有没有收购一个楼的经验，用两年的经验把价格翻一倍，万科有，但是说不清楚，CBD2万一平米买的，现在银行评估就是5、6万。要做两件事：第一件事是C，就是客户端，我们就是一个客户空间需求的品牌再造者。空间从古到今一直存在那里，为什么现在的空间有生意做，同一个街道角落的商场是不同的价值，因为管理品牌不一样，因为有一个好的品牌，好的客户，所以你有好的价值。

　　第二，我们为客户服务，就是资产，我们做一个居住品牌的消费品牌，美国当物业给谁做的时候，有一个非常重要的原则，第一个原则你的品牌能不能创造很好的现金流，第二个是很重要的，这个楼本身值一个亿，挂上新派公寓，变成了2个亿，另外一个亿，银行叫再贷款，这个贷款是一个非常低的利率，拿出来再投资，所以美国的次贷危机，除了我们自然的原因之外，很多房地产增值和再投资是非常大的收益。美国做公寓的现在90%以上，根本不是轻资产，是REITs。REITs是重资产，它是一个金融+品牌的东西。所以为什么说这句话，其实万科想得很明白，要做重资产，最挣钱的是楼的升值，如果有一个楼在中关村，我们全部的品牌公寓都上去谈判，你除了出的租金高之外，你拿什么来征服业主，比如说刘总和罗总，我们上去就谈了，开价开到5元，我们都不赚钱了，这个时候业主选谁，除了选很好的品牌，和可能的现金流之外，和他背后租户的价值，谁能让这个楼变成一个亿，三个亿，这是最主要的目的。

　　所以要把这事想明白。其实我另外一个身份，是赛富不动产基金的创始人。我发起了一个基金，买了这栋楼，比如说你的名片很重要，以前我经常用赛富的名片，我现在不用了，用新派公寓去忽悠，证明新派公寓成了。现在我出去从来不说赛富不动产，赛富从来不投房地产，因为这个事把阎焱忽悠了，我们这个基金今年开始全部放大了，很多机构跟我们合作，帮我们买楼，现在在成都、北京、深圳开始定制楼盘。开发商说有一块地，我给你做一栋楼出来，开发商一旦定制，他一定找中高端品牌。这个附近的楼一定不会给7天，给汉庭，他们觉得要给高端品牌。我们这个行业的困惑在于，如果每个创始人，每个经营者能把自己的目标想清楚，你是为了做一个小生意，被人兼并掉，还是我一直走到独角兽?这个一旦想明白，刚才罗走说的，其实没有困惑，一切的困惑都是你必然经历的学费，你的远景就一定很好的，我们砸万科就能提高知名度，这是必须的。我们只要把万科比下去，我们就成功了，

　　陈江根：说得非常好，我们要联合起来，我们期待你们的合作，到时候租赁分会一起来庆祝。

　　下面把问题交给台下的嘉宾，大家举手提问。

　　丁晓宇：我刚才说的分类是大的说法，别抓住这点事。

　　我问一下各位，在投资论坛都问过，在座的各位有没有考虑到跟下面这些公寓业主进行联合，或者资本方面的一些考虑?我觉得罗总先开始。

　　陈江根：你的问题比较好，我加一个问题一起来回答，第一是选择是还是不是，不管选择是还是不是，地下有很多公寓运营方，还有业主单位，还有投资人，你们顺便给他们一句建议，跟你们合作也行。

　　罗意：第一，我的回答肯定是是，乐乎现在开始得非常广泛，给他们的一个建议，就是做公寓找乐乎，谢谢大家!

　　王戈宏：晓宇你这个问题让我们自己自掐，我觉得选择权在消费者和业主。我还是那句话，我还是比较开放一点，你们选择我们任何一家都是最佳选择，但是我们谁能走到最后，我们不知道。人生有几次赌博，找另一半是赌博，一个能带你走向未来的合作伙伴是更大的赌博。

　　丁晓宇：在座的朋友缺资本的时候，可以找王总聊聊。

　　王戈宏：是的。

　　赵志强：这个问题很难回答，说不是也不是，说是也是，到底是不是，我们摩码公寓既是一个创业公司，也是一个投资型的公司，我们既在做自己的事业，也会有资本来帮助我们整个行业来进行发展。当然说我们不只是公寓，包括客栈都会做。所以说当代来做创业的时候，基本上很明白的。我们内部就是一个生态，每个板块里面的合伙人都是自己掏腰包，自己拿出现金来，放在公司，跟公司共同发展，这一点跟万科可能有点像。第二个，我们也乐于寻找外部的合伙人，当然我们也有我们自己的需求，所以是也不是，不是也是，其实我们是一个多面性的，既要找投资，也要找项目。

　　池锋：我看了一下举手，说是自己做公寓的其实并不多，前排有一些嘉宾是做这个的。万科有几个优势，第一个是资金层面的优势，还有就是品牌上的优势。我在想万科至少各个区域都是比较开放的，就是非常愿意和所有业内的业主或者说业务持有方，合作方式有很多种，重的、轻的，目前为止没有开展管理输出的形式。因为方式有限。

　　我想说的是，对于大家来讲，我自己也是公寓行业的创业者，所以我觉得行业内的发展，假如说我们只是希望能够做好自己一亩三分地，不跟任何一家合作，我相信都可以做得很好，都没有问题。如果你的心是大的，你可能要跟台上每一家要好好去沟通一下，哪家更适合你，这在基因层面是有不同的，找到一个跟你频道最相似的人，这个是比较好的。

　　胡振寅：第一，你首先要找一个管理输出的，万科暂时的模式不适合你，其他品牌输出管理比较适合的。

　　第二，你最好的方式是选择乐乎和新派这样创业性的企业，不管背景高大上，还是背景草根，他的决策会比较灵活一点，现在坦白来说整个公寓行业都属于相对初期的阶段，有人说跟华住一样的水平，万事无忧，这是不可能的事情，需要跟创业公司不断的磨合中，然后不断的成长。

　　第三，你的物业是什么样的定位，是定位于刚性需求的，低端的，还是新派这种中高端的。你在市中心的，你说干到8千元一间，这个还是找王戈宏。

　　池锋：其实在行业内我也是非常尊重几位，我想说的是最近刚好在行业内几个品牌公寓谈合作的事情，假如说大家对于变现这个事情比较喜欢，万科还是比较好的选择。

　　蔡宝鑫：其实今天合作与不合作，从我的角度来说只能代表我的意见，因为老板没有来，我想说合作是双向的，不是说我一个人愿意，大家就愿意跟我合作，也不是想跟我来合作，我的品牌和客源就适合你的产品合作，还是应该基于自己的发展定位。对于我们想做的产品，你自身是想要达到什么样的高度，从开发商的角度上，所有的开发商卖这房子的时候，都会标榜它是一个高端公寓，或者是一个高端社区，在这一块其实已经是对于某个项目做了一个简要的定位和一个简要的说明，只不过品牌商进去以后是一个管理和实现一个美好愿望完成的执行者，所以从我们的角度出发，我们首先是开放，谁都愿意去接洽，真正能跟哪家合作，但是基于自己的要求。还有合作的一些户型，房屋的状况，以及符合不符合我们营销的目标人群定位，这样才能让我们的合作更流畅，更顺畅。

　　还有就是聚焦，包括新派，还有乐乎，YOU+，你只要聚焦，把一个点无限放大，才能把这件事情做好。你又做高端公寓，又做青年公寓，又做民宿公寓，企业很分散，达不到每个行业了如指掌。企业发展是用战术还是用战略，这一点大家要把这个事想清楚，你才能把这个企业干好。

　　给大家一个建议，入行真的需要你好好的考虑这个行业值不值得你短期套现，还是长期的红利，公寓行业真的不是一个短期能套现的行业。