“厂房改公寓”各地看法大不同 做还是不做?
(迈点公寓讯 郭德荣)深圳宝安新安街道依法清拆1500平方米厂房改公寓，珠海金嘉创意谷拟将15000平方米旧厂房改造成青年公寓，一面是政府职能部门对于厂房改公寓出租的隐患忧虑，一面是公寓企业跃跃欲试拓展更多物业渠道的必胜决心。在这背后，看似一场官方与民企的对碰，实则是在政策模糊状态下的一种被动应对。那么，"厂房改公寓"到底合不合理，它的未来又在何方?
原"南京长虹无线电厂"旧址
十年前，厂房改公寓便受到租客认可
早在1999年，媒体就有"南京长虹无线电厂1995年停产后历经艰难，1998年起改为学生公寓"的报道，这算得上是对外曝光的最早"厂房改公寓"案例。而今，随着城市化的变迁，在东南大学、南京大学的生活区早已看不出厂房的影子。
2006年，广州越秀区大东街计划将辖内部分转制企业的旧厂房改造成专供外来务工人员租用的"金雁公寓"，以改善辖内外来务工人员的居住环境。据了解，首批20多套公寓于第二年年1月启用。
同年12月，上海浦东新区政府下决定将区内2万平方米闲置厂房的大部分改建成"灰领公寓"，以吸引各地青年"灰领"人才在沪扎根。
"金雁"是广州当地对非本市户籍外来务工人员的称谓，而"灰领"则指的是上海数万名青年技工。可以说，在十年前，北上广深等一线城市便在为接下来有可能成倍增加的务工人员做相应的租房保障实施做准备。
之后，在厦门、广州等地，允许闲置的厂房改造成出租房，并对改建标准和投入使用后如何管理进行了严格的规定，缓解了住房困难，加强了安全管理，深受租房者的好评。但是，在绝大部分城市，对于出租房的标准并不规范。
扬州厂房改成的"养老公寓"
厂房改公寓隐患频现政府管控亟待加强
2012年12月10日14时37分，上海"二房东"把厂房改公寓时出现楼房部分坍塌致3人死亡，这是有报道的第一起"厂房改公寓"恶性事件。
2015年3月11日，江苏扬州消防部门在检查两家厂房改成的养老公寓时，发现房间全部是用泡沫板隔断的，存在重大安全隐患。
2015年11月4日，北京风机二厂西三旗厂区内的老厂房变身公寓，建筑面积仅3万平方米，高峰期却挤进了4600多个租户。
由商业项目或工业厂房改建的"白领公寓"、"单身公寓"如雨后春笋般在全国各地租房市场出现，并以相对低廉的价格吸引了大量刚毕业的年轻人或打工族。
然而，由于缺乏统一标准，"白领公寓"自诞生以来便参差不齐，又缺乏统一的具有可操作性政策，也没有明确的主管部门，可以说大多数项目都没有经过审批。
新安街道开展"厂房改公寓"专项清拆行动
深圳宝安"厂房改公寓"的现实样本
2016年11月，深圳市宝安区部门发布了《关于在全区开展"厂房改公寓"、"私宅房中房"专项整治、消除安全隐患的督办通知》。通知要求，区消防监管大队及各街道办全面排查已建成的"厂房改公寓"和"私宅房中房"，"对不符合消防安全的，要立即查封"。
2016年12月28日，深圳龙岗布吉街道吉政路54号工业厂房在未向公安申报消防手续的情况下，擅自改变用途和结构，改造成公寓出租，存在严重的消防安全隐患。龙岗分局查明情况后，以涉嫌非法经营罪对犯罪嫌疑人李某某等4人进行刑事拘留，对涉事厂房进行"三停"处理。
2017年1月9日下午，从宝安39区81栋传来"砰！砰！砰！"的声音，随着整治人员铁锤不断砸落，临时砌起的砖墙被砸倒，隔成的房间被拆除。这意味着深圳宝安新安街道开展的"厂房改公寓"专项清拆行动又取得了新的进展。
从2016年11月以来，深圳宝安西乡街道按照区委区政府要求，实施严查严控厂房改公寓"三步曲"，共计拆除砖墙等共计2320平方米。
采取疏堵结合的方式刹住厂房改公寓风气，成立厂房改造建设管理专职小组，加强排查，进行分类管控，通过出台鼓励性政策、审批管理及限制性制度等，加快产业结构调整，助力供给侧改革，加快拓展产业空间，已成为深圳市宝安区"严查严控厂房改公寓、疏堵结合拓产业空间"的核心思想。那么，"厂房改公寓"就是错的吗?
由旧厂房改造成的SOHO公寓家
厂房改造成公寓出租，现实可行吗?
上海市建筑学会理事长曹嘉明认为，工业用地拥有厂房、车间、仓库等很多大空间、大尺度建筑。随着城市转型，有大量闲置的工业建筑出现，加上近年来电商冲击，一些实体商店关门。在这些工业、商业建筑中，不乏内部空间宽大的建筑，可以考虑改造成用于居住的公寓。
废"屋"利用，想法很美好。然而，目前全国各地并没有明确发文许可厂房作为公寓进行出租。2016年2月21日，国务院发布城市规划建设管理工作的若干意见，从30条意见里，公寓经营者也不难看到，租房行业的发展将发生几点趋势，比如改造利用旧厂房。
意见指出，保护历史文化风貌，通过改造利用旧厂房，恢复老城区功能和活力。短短概括的改造利用旧厂房，也让公寓经营者意识到，政府对改造旧厂房这一点会越来越重视，厂房改造为集中型公寓的可能性会越来越大。
因此，城市更新可以考虑对现有闲置的工业建筑、商业建筑进行改造租赁，降低生活成本，当然前提是有政策支持。
理想中的"厂房改公寓"是这样的！
尽管专家一致对"厂房该公寓"持支持态度，在实际操作中也出现了一些问题，但市场上积极的声音也很多。"破旧厂房秒变'创业公寓mini社区'"、"精装公寓单人卡位月租只要800元"等集中式长租公寓品牌的出现，正在让更多的年轻租客认同这种生活方式，也为政府职能部门的政策出台提供了最好的范本。
你的消防安全是否符合要求；你的出租屋使用是否符合要求；你的建筑物是否做过质量检测并已达标；你的排水系统是否符合要求；你的电梯等特种设备安装、使用是否符合要求? 作为公寓从业者，这些目前监管部门明确罗列的点，你都有做到吗?
未来，随着物业增值的加快以及租客需求的放大， "厂房改公寓"将是租赁生活中不可或缺的物业开发渠道。孰能跳好这支舞，就有可能成为未来的王者，布局更广阔的市场！
