（迈点公寓讯）9月18日，由全联房地产商会住房租赁分会、乐乎城市青年社区主办的《2016困惑与机遇·中国长租公寓发展峰会》在北京大学中关新园科学报告厅举行。
在本次会议上，副总裁丁晓宇做了题为"长租公寓行业发展和产业趋势展望"的演讲。他从市场规模、政策支持、品牌夜话、品牌指数、未来趋势5个维度解析了长租公寓行业的现状与未来。丁晓宇指出，在市场规模和去库存压力的双重推动下，长租公寓吸引了多方企业来分食蛋糕。从品牌度来看，独角兽企业已初露矛头但差距并不是很明显。后来者实现弯道超车，需要实现轻资产运营，通过金融产品、专业化服务、盈利模式延伸等途径，实现长租公寓行业的整体前行。
副总裁丁晓宇
新派公寓CEO王戈宏今天讲了很多的话题，其实从资本方到运营方、品牌方之间都讲了很多东西；乐乎CEO罗意讲了关于怎样拿物业，和物业、业主之间这些人才的来源，以及在一个区域里应该投资哪些空间，相对来说会更加高效？ 我们后面会有一个大的数据库，做的是什么事情呢？如果能够获得城市里面从高端酒店到低端酒店、高端公寓到低端公寓所有的住宿业态以及分布数据，那么这个事情就已经很好了。 如果拿到这个数据，知道经营大致的收益率、出租率，知道当地的流通人群和消费水平到底是怎么样的，如果这个人群也获得了，最后还有一个预期人群。 当我们现在的资源红利(拿这个东西就能挣钱)的时代已经过去了之后，我们开始向运营转变。而运营是一个不断转变的过程，我们会有社区的活动，会有各种各样的组织来吸引和留存他们，这也是我们的平台，是虚拟价值的一个部分。 所以我们下面要建立庞大的数据库，要看周边的人群是什么样的？将来的经济收益是什么样的？当地的布局是什么样的？应该怎么样合理规划？我们会出这样的报告，来尽量规避掉同行之间的同室操戈，并且是免费公布这个数据。希望这个数据能给大家经营上带来更加简短、高效的通道，后期会提供数据研究给大家。 讲了这一段话，我来给大家整理一下：过去一段时间之内的酒店品牌，以及今天讲的公寓品牌，整个发展的现状以及经营的状况。 我讲几个方面：第一个是市场规模，第二个是政策支持，第三个是品牌夜话，第四个是品牌指数分析，最后是寓见未来。
在过去一段时间之内，品牌数量最多、获得融资最多、想象力最大的，是长租公寓行业。 我们看市场的规模，几个关键词。过去一段时间，我密集参加了行业关于资产证券化的会议、地产集团的一些会议，包括酒店集团的一些高端会议，跟王戈宏的概念基本上相符，也相悖。所有民营和民间资本的公司，在拼命往实业转，因为能投的时候，全部往那边在投，一方要脱手，必须要往另一方面接。民众在拼命的投地产，投实业和证券化的东西。北上广深的房价已经涨了一轮又一轮，杭州在G20之后，周边区域是一倍一倍往上涨。杭州所有的滨江板块和未来科技城板块已经全部封盘了，就担心卖不出最高的价格，但是民众还是持币往上走。 明知道是一个登山的过程，到山顶之后有可能掉下去，那个时候期望政府能抄底。整体大盘里面，就是几个城市会显示得特别好。2015年末，厦门的数据不值得参考，北京的数据也应该排除在外。还有一个非常大的利好，房价拉得越高之后，租赁市场是非常好做的。流动人口有2.45个亿，80后占77%，租房人数占72%，平均承受租金1051元，说实话如果按照王戈宏的概念，人会最趋向于当地工作的区域范围，我在北京来出差，我愿意住在旁边。拥有房子不代表他不租房，租房的轮转也会非常高。 看一下规模产值已经到了2万多亿，2015年到2016年的政策，包括住建部、国务院，包括中共中央政治局，在8月31日提过这样的话，应该是在商转住有非常大的松动，这个政策应该马上要出来的，对我们行业来说是一个比较大的利好。关于对公寓行业的政策的支持和实施，也在做进一步的深化。同时刚刚王戈宏还提了一个问题，政策和税收的问题，如果从财务统计上来说，"营改增"这个事是一件降税的事。 我们来看一下品牌夜话，比如说
狩猎者和野蛮人的一些生态，第一个叫互联网系，第二个叫酒店系，第三个叫中介系，第四个是开发商系。现在公寓运营商大家叫互联网系，互联网系也叫产品系，都是做产品出身的。比如说酒店系，是所有开发运营系统中跟这个行业非常相关的行业。第二个体系是开发商系，房屋和经营场所都属于他们的，等于说是硬件端。中介系这个板块是一个入口，这个行业没有达到供大于求的状态。你的房间能不能满足这样的即时满租，不能满租，你要招租，招租赁的平台怎么分销，这就是OTA的事情。现在品牌方还属于互联网，也就是说产品系。 酒店系，在过去这个板块里面，酒店跟公寓运营方是最详尽的。我回应一下罗意，您说的是酒店这个市场春天还没有来，我觉得是错的，这个仗不打到一年半之后你就没法打。中国酒店业在40年的发展中，十年的经济连锁租期已经到期了，这是最大的问题，而公寓行业可以跟酒店业争的，也只有经济型连锁酒店，跟高端酒店没有关系。
怎么样通过一个比酒店更加稳定的收入，来维持一个现金流，把酒店托管出去，这就是公寓的优势。现在不抓住这个情况，去争取已经在市场上存在的3千到一万套以上的经济连锁酒店的房源，和更大的80%中档房源，当酒店完全复苏过来，情况不容乐观。 早前有一个概论，公寓做得好的原因，是因为物业没有管大家，这个也有一点道理。所以板块有融通和延伸的空间，但并不代表这件事情一定是他做的。 最后，这个时代已经变成了资源方，资源并不一定能赚大钱，后面稳定的收益阶段是在运营阶段，运营是一个长效和持续增效的过程，也是决定了两个品牌能不能运营下去。不管是酒店系、中介系还是开发商系，只是在起跑线上比我们优先了一个身位，谁的品牌能跑好，这是一场长跑，长跑谁能跑好，这个是不确定的。 这些大牌进来了之后，代表了我们这个行业是有非常大的潜力。2015年可遇、贝客，还有魔方，独角兽是有一部分的，大约是能够到一个产值，比如说魔方估值能到这个级别，YOU+不一定能到，我们不知道。 我们看一下具体的品牌数据，跟大家解析一下迈点品牌指数MBI是什么意思？我们通过技术手段抓取了100多个维度，主要从客户的主观性行为，主观获取到我们品牌的行为。比如说乐乎，我想知道乐乎这个公寓，不是说搜索公寓出现的，而是说知道乐乎主动性的搜索，我们觉得这样的客户才具有黏性和效果。所以从搜索，从运营，运营就是微博转发和转载量，是第三方没法监控的。媒体只是正向对你们的报道。所以这几个维度都体现了对大家主动品牌有认知和获取能力的一个客户行为数据的积累。这些维度包括百度搜索在内的所有搜索，以及一百多个媒体对你们的关注程度。这几个数据长达一千多个维度，品牌自己定义为高端还是低端，因为我是一个数据系统，是没有感情的，是一个公正的东西。 在过去这一段时间，整个品牌指数里面，2-8月份整体的数据，YOU+、魔方等都在里面，每个星期对你的沉积率和累积率是有非常大的变化的，这个体现了你的运营情况。你
的运营决定了下一个阶段，会不会有大的发展。下一阶段能不能跑赢这一场长跑，就看你的运营。你们和新派排名差不多的话，就看一下他们上个月做了一些什么事，做得还不错的，你反复解剖一下客户的习惯。 看一下搜索维度里面，比如说YOU+和优客逸家，搜索指数居高不下;媒体指数排名最高的是魔方，魔方在上次融资之后砸了不少钱，所以第三方数据他们会非常多。整个运营指数里面都不高，证明在我们第三方运营，包括微信、微博，自己本身对客群互动之间还不大。还有第三方不健全的问题，第三方公正平台越来越少，这里仅有部分行为的体现。 普遍集中于高中端，我们还有非常大的空间是在自我的公众号和自媒体上，去挖掘潜在的客户。 还有前景预测，跟王戈宏说的基本上相似。集中式的，早前有可能会向酒店式方面发展，最后按照我的标准装修好。引入金融产品还是引入其他的专业化服务，我认为只是一个猜测。盈利方面，整体的收益率来说，你们知道自己的实际收入和房租占多少，对比一下竞争的范围能够转多长时间，能不能形成规模化的效应。 居住于你这个环境内和外部的客人，它的年龄层级和级别，在酒店里面就用得非常多，你来的新客人和老客人，他活跃的整体是什么，你并不知道，比如说APP用得最多的是什么，你不知道。王戈宏有可能用的比较多的是国航的APP，同样的同竞争的客户群体到底在哪里，周边流动人群有多少是潜在的，活跃在哪个社群里面是最多的，迈点旅游研究院(MTA)会在两个月之内推出这样一个数据给大家免费使用。给大家用的意思是什么？让大家看到你这个租住人群在这个区域之间，活跃群体最高活动的频度到底是在哪些方面，是金融性的产品，还是社交性的产品，还是说某些游戏类的产品上。你们可以找到一个相对来说比较精准的营销路径。 关于到底这个城市和空间有多少流量，这个区域能不能适合开这个店，迈点也会根据全国大数据和整体公寓品牌做一个分布，10月15日有可能上市业主方这一方面的使用版本，你们可以自动匹配最适合你们的公寓和投资产业，预估一下你们的收益。这一方面数据，迈点愿意跟大家分享，如果说酒店方面的物业你解决不了，我来帮你们解决。 关于公寓行业发展的信息和数据，大家都可以过来问一下。
