肩负20点利率与房企赛跑 公寓企业的生路在哪？
(讯 余羽洁)近期，国家和地方政府出台系列政策调控房地产市场。其中，对于中小业主的交易间隔时间延长至两年以上，对某些地块的自持要求也日益提高。在这样的大背景下，公寓行业如何找到有源之水，从而持续性发展?在2017年5月6日的第二届中国长短租公寓企业家峰会暨中国饭店协会公寓委员会年会上，与会代表就公寓运营与资产管理相关话题展开了激烈讨论。
薄利的公寓应远离金融工具
"贵公寓的运营模式如何?"主持人国泰君安地产行业资深研究员申思聪一语既出，让与会嘉宾的关注点立刻集中到了让运营者们爱恨交织的公寓金融工具上。
对于以赚取租金差为盈利模式的大部分公寓企业来说，金融工具在公寓运营中被大量使用。"公寓金融就像酒一样，稍微喝一点有益于身心健康，上瘾了就麻烦了，如果在不恰当的时间喝了，再开一下车，你就有牢狱之灾。"青客创始人兼CEO金光杰的观点一针见血。他指出，一些"酒商"，即金融机构，似乎陷入了疯狂，"看到一个做公寓的就给钱。"在金光杰看来，做公寓的金融风险巨大，公寓方精耕细作所得的微薄利润，完全无法承担20个点的资金成本。证券化金融工具就相对正规合理。
YOU+联合创始人刘昕随即表示，公寓的利差否能支撑当前的融资成本是存疑的。房价上涨、租金回落的趋势更是在进一步挤压公寓的生存空间。他建议创业者在获得资本或技术优势之前，不要盲目进入公寓行业，更要慎重使用金融杠杆。他呼吁行业抱团发展，共同进行市场开发，避免在发展初期就为其形象抹上阴影。
公寓金融是伪命题吗
存在诸多风险与弊端，公寓金融难道是个伪命题?一米好地COO陆诗冬表示，公寓金融机构能做到2到3点较低的利率，在业界还是很有吸引力的。公寓发展始终还需资金支持，公寓金融机构希望可以与公寓运营方互相成长。
但金融出身的公寓人，寓见公寓CEO程远提出了质疑。她指出，2到3个点的利率，年化就高达20个点。再者，用租约、租金差做金融也存在相当大的风险。
对此，陆诗冬表示，公寓的风险大，金融机构的风险也大，所以在放出资金时，金融机构会慎重考虑。
臻爱逸家董事长王彦涛也表示，他就是在分期工具的帮助下慢慢发展的。处于不同发展阶段的公寓，对金融工具的需求也存在不同。在发展初期，如果没有金融的支持，公寓企业很难起步。
盈利和品牌体现运营的价值
"做好一个项目，就必须要盈利。"恺信亚洲执行董事黎芸桦认为，公寓追求莫名其妙的规模，是得不偿失的。在使用金融配套时，公寓要综合考虑租金利差、软装费用、金融费用、管理费用等因素。
"公寓管理不是资产管理。"程远指出，公寓管理公司是现金流导向的公司，但做不了金融。资产升值和现金流是两码事，公寓同行应将二者加以区分。同时程远也表示，目前有许多手握资金的金融企业想切入公寓管理，金融本身依赖于公寓管理，所以公寓行业的地位非常重要。程远建议同行向恺信学习，更多思考如何合理管理自身现金流，把公寓产品做好，把口碑做好。"公寓行业大有可为。"
开发商做公寓或许不是"吃糠"
数据显示，在中国排名前30的房企中，已有三分之一进入公寓行业。开发商为什么对公寓这么有兴趣?万科泊寓重庆总经理邓峰表示，这是集团战略需要，是建立业务生态的需要。另一个重要原因是，中央在积极鼓励规模化租赁发展，开发商也应有这样的社会担当，这是大企业的社会责任。
对于开发商进入公寓行业这件事，金光杰打了个比方，"一个吃肉的人，突然开始吃糠。"他提出，房企赚的是大钱，公寓赚的是小钱，算上资金、税收和成本，房企做公寓这件事完全没有必要。金光杰还指出，开发商做租赁是否是在变相"捂地炒房"也值得商榷。
邓峰的理解则与金光杰不同。他认为，公寓在未来将会给房地产企业来带持续而稳定的现金流，做公寓 "可能还是要更赚钱一些"。邓峰透露，泊寓的收益率设在7.98%。
程远感叹，如果开发商能做到这样的收益率，"整个市场的人民币都可以低价回收。"程远认为，开发商是非常可怕的对手，但有对手这件事并不可怕。公寓人得想出自己的对策。
开发商觉得公寓现金流稳定，借了钱做很多事情，却没有赚，是不是还不如卖掉一套房子?黎芸桦表示，开发商的最终目的确实是卖房子，但"做了这个游戏，我(开发商)可以多卖两套房子，甚至三套房子。这才是比较正确的方向。"
邓峰回应道，从资产角度看，有连续的现金流作为前提，才能带来资产的增值，才能带来运营商的价值。
左起：王彦涛 刘昕黎芸桦 金光杰 程远 邓峰 陆诗冬 申思聪
论坛主持：
国泰君安地产行业资深研究员 申思聪
嘉宾(按现场发言顺序)：
青客创始人兼 CEO 金光杰
YOU+联合创始人 刘昕
恺信亚洲执行董事 黎芸桦
寓见公寓CEO 程远
万科泊寓重庆总经理 邓峰
一米好地COO 陆诗冬
臻爱逸家董事长 王彦涛
