跨界长租公寓=地产+金融+互联网+服务

　　(迈点公寓讯)2016年4月19日-20日，由中国饭店协会主办，中国饭店协会公寓委员会和寓公网筹办的首届中国长短租公寓企业家高峰论坛暨中国饭店协会公寓委员会成立大会在北京京西宾馆召开。本次大会以"十三五：长短租公寓，跨界与未来之路"为主题，邀请各位公寓行业从业人员，共议未来发展之路，共同促进公寓行业发展。

　　4月19日，公寓行业各位大咖为近300位公寓行业相关人士分享了很多干货，但是精彩仍在继续。4月20日下午，在副总裁丁晓宇的主持下，首届中国长短租公寓企业家高峰论坛暨中国饭店协会公寓委员会成立大会在京西宾馆再次拉开帷幕。

　　在会议上，青客公寓创始人/董事长金光杰、柯罗尼资本/新扬子基金董事王知新、优客逸家创始人/CEO刘翔、新派公寓创始人CEO王戈宏以及寓见公寓创始人/CEO程远围绕"跨界的长租公寓=地产+金融+互联网+服务"展开深入谈论，魔方金服创始人/CEO凌骏担任主持人。

　　以下根据现场速记稿整理--

　　凌骏：尊敬的各位领导、各位来宾，各位公寓圈的朋友们，非常荣幸担任本次圆桌论坛主持人，我是来自魔方金服的凌骏。在座各位嘉宾都是我们公寓界的大咖，公寓界的网红，他们的身影和介绍我们可以在各种场合看到。今天我们希望留更多的时间来互动和提问。首先请各位嘉宾简单自我介绍一下。

青客公寓创始人/董事长金光杰

　　金光杰：我叫金光杰，我就是一个跨界的人，真的不是做公寓的，但现在流行跨界打劫，用IT金融到地产到公寓行业打劫。看看能不能颠覆一下，如果2020年如果我们有100万间房了，那就已经打劫成功了，谢谢各位。

　　王戈宏：我是新派公寓的王戈宏，我不是做公寓的，但是还是叫公寓，首先做好公寓，然后再做上面的延展，谢谢。

　　程远：寓见公寓的CEO兼创始人程远。

　　刘翔：我是优客逸家创始人兼CEO刘翔。

　　王知新：我是唯一一个不是做公寓的，我是柯罗尼资本的王知新，我们在中国也十多年了，最早是由于地产的转型，从原来传统的地产基金转到了所谓的房地产，互联网+，或者是和房地产相关的行业投资。长租公寓包括联合办公，社区O2O，这些领域我们也一直关注，所以今天很荣幸参加这个论坛。

　　凌骏：好，感谢五位嘉宾。前面各位嘉宾都提到了一个词叫做"我不是做公寓的"，实际上我们来看今天的论坛，它是地产+金融+互联网+公寓的大服务的跨界论坛。我们看到这个行业里面，越来越多其他行业的从业人员进入这个领域，我们也看到大量的长租公寓现在转型做分散式公寓，大量的分散式公寓转型做平台，大量的平台转型做金融。每个人都看到别人的生意做的很好，我想问一下在座的五位嘉宾，你们怎么看这个行业，你们认为这个行业最核心的理念是什么，怎么才能做好，金融在里面到底能发挥什么样的作用?

柯罗尼资本/新扬子基金董事王知新

　　王知新：我真不是做公寓的，所以我从投资的角度，从资本的角度发表一下自己的看法。首先各位说不是做公寓，我真的对做公寓的各位表达一下我的敬意，因为你们创造了一个市场，这个市场完全是由你们创造出来了，而且在欧美发达国家没有这个市场，即便在亚洲的日本、韩国包括台湾人口相对密集的城市，也没有这么高度互联网化的市场，对所有从事这个行业的人而言，这也是一份荣耀。包括在长租公寓，分散式或者集中式公寓，这都是我们中国人自己创造的。刚才刘洋提到WELIVE，我可以确切讲，这两个创始人曾经去过苏州桥，他们在这之前从来没有提过WELIVE这个词，他们应该是在仿效我们的方式在做。但是他做的怎么样，我完全不清楚，我们中国人这么清楚，我们抄他们的都这么好，何况他们抄我们呢，而且他们缺少我们所具备的生活经历和情怀，我认为它是一个联合办公的客户服务的一个延伸而已。

　　关于对这个行业有什么建议呢，两点。一是，我希望我们行业在这个阶段应该是以更开放的态度，合作的态度发展。这是一个新兴的市场，新兴市场往往需要对市场的教育和消费者的培养，这个时候所有行业的人应该是合作，甚至是跨界合作，这些对市场的健康发展起到了很重要的作用。这种合作也是我们饭店协会公寓委员会存在的价值，因为行业协会会对整个行业提供一些产品标准。而且大家交流的机会都是互相合作的机会，不要简单的把同行当做竞争者，这个阶段还远远没有到。作为投资者，我们一直关注各大公寓品牌在资本推动下的合并，这就是将来的投资、并购、整合。我们了解的酒店行业有十几个国际品牌，每个品牌下面有四五个品牌，它结构就是行业在资本推动下的整合，这是我的一点建议。

　　第二点建议，这个行业发展下去以后，因为我们的行业是离资产端最近的行业，不管是分租还是集中式的，大家都可以考虑去赚资产升值的钱。刚才提到我们将来要梳理品牌，这个溢价不仅仅是在租金上，可能要赚到资本的溢价，作为资本我们做了长期的投资，我们深有感触，一个好的运营商，在房地产存量市场上，大家都缺少好的运营方，这块是一个运营机构成熟的机会，在这个情况下如果我们能树立好自己的品牌，甚至打造一个综合的运营管理能力，就可以赚取资产运营的钱。

魔方金服创始人/CEO凌骏

　　凌骏：做公寓你们认为最核心的因素是什么，请刘翔刘总介绍一下。

　　刘翔：王总刚才讲的很好，我从创业的角度来说一下自己的想法。刚刚各位提到长租公寓也好，短租公寓也好，它们的链条都很长，而且基本上每一项都很重要。在长链条基础上，我觉得找准定位是最核心的。你有什么基因，你上场适合做什么以及能做什么，想好这些问题至关重要。并且，我觉得在这个长链条里，不存在针锋相对竞争的环节，有可能你适合做互联网平台，我适合做资产投资，每个环节都蕴含了大量机会。我想在坐的上千位同仁，大家不一定都定位于我是一个大的公寓品牌。我们去日本考察的时候，就发现公寓这个产业上下游的供给非常成熟，而且细分市场做得很好。UOKO是在不断"试错"的情况下，摸索走上了分散式公寓这条路，在做的时候，里面很多环节其实我们都不想做，但如果你不做就无法很好地去打造消费者的体验，无法营造一个产业闭环，所以最后我们还是做了。今天这个行业越来越被关注，并开始走向产业化过程，这是一个非常好的结果。希望大家都能在产业链里找到自己的机会。

　　凌骏：有请寓见公寓的程远女士。

寓见公寓的CEO兼创始人程远

　　程远：我觉得公寓行业里面最重要，就是服务体系，这个东西非常难。任何一个服务的体系化建设，都需要时间传承，又需要大量的验证，也就是说当你管三百间房间的时候服务体系是A，一万以上的时候服务体系是B，它需要一段时间做出来。我觉得这个行业风口还没有到，昨天我和几个做地产的朋友在看整个的交易结构是怎么样的，大家的感觉是什么?第一中国的市场相对美国来说太巨大了。我对公寓这个行业是一个乐观粉，大家把自己的服务体系打造好，把自己的运营能力打造好，不要行业爆发了就没有现金了，就出局了，那就没法做了，这就是我的判断，好死不如赖活着，一定要活的更长久。

　　凌骏：有请王戈宏说一下。

新派公寓创始人CEO王戈宏

　　王戈宏：我昨天刚美国考察Welive公寓回来，它做的其实挺像美国大学生宿舍的升级版，房间布局简单，但公共区域设计配置很有风格，很像回到校园的感觉。中美两个国家的公寓行业其实没有可比性，美国公寓产业依托REITs发展已经很成熟，Welive是基于Wework的会员延展服务产生的，这种类似中国整租方式获得物业的模式也刚开始。在美国成熟的公寓模式就是公寓REITs和网络信息服务平台。中国做公寓有一个重要的问题，是我们的资产荒问题，二房东的红利其实早已经被连锁经济型酒店享受，当下任何一个好地段的物业空出来，便会有各种业态的运营者涌上去竞争：酒店，公寓，办公，整形医院，月子中心，一个比一个出价高，最后导致了运营成本的大幅度上涨，所有的收益都给了房东，这对中国长租公寓的发展是重大挑战。

　　另外，如果中国的公寓产业是个一个万亿产业，现在品牌化管理的公寓全部加起来不过一百万间房，如果每间房年租金平均5万元左右，规模连5%的需求总量都不到，就算到了一千万间房，也就是五千亿左右，还是无法满足日益增长的租房需求。所以我个人认为目前的品牌公寓不是太多了，而是太少了，根本不存在真正意义的竞争。现在都市工作的年轻人很幸福，这么多公寓创业者，资本为他们创造这么多不同种类的公寓，我们以前飘的时候，租房子都是痛苦无奈的经历!谈到未来，我认为决定大家的成败的其实就是一件事，就是看你能不能坚持，世界上几乎所有伟大的企业都是在不断遭遇危机一直坚持到伟大的。另外一个微观角度，我体会如果把公寓做为事业来看，需要有三个基因：金融基因，产品基因，IT基因。未来在这三个方面将决出高下!

　　凌骏：有请青客公寓的创始人金光杰分享一下。

　　金光杰：他们把我要说的话都说完了，他把我们的公寓行业都说完了，我说点不是公寓行业的话。我自己觉得做公寓最主要的是管控能力，包括对公寓的管控和对人的管控。有什么样的管控能力，就会有什么样规模的能力，如果能力是管理100间房间那就是100间的体量。如果能力是管理一万间那就是一万家的体量。我做过初步的计算，我没有跟穆教授讨论过，他把我们排在第13名，这个排名绝对错误的，要更正。青客综合实力中国第一，世界第一。

　　前两天有一个阿尔法狗，它做的算法，围棋一个格子，黑白空三种，3个361次方，这是一个天文数量了。我们看看我们的公寓管理，一间房子从拿进来到租出去，简单分成五种情况，仔细分十五种状态，就算五种。从房东那租来必须打九个标签，我们算8个，租给客人还得打12个标签，也算8个，内部处理转账结算十几种状态，我们也算8个。复杂程度是多少呢?5的512次方多少，这是一间房间一天的可能性。我们管了三万七千间房间，一年365天这个计算量是非常大的。必须用科学的算法分别处理。所以我们现在团队研究的，我们招聘算法领域的高技术人才，如果一分钟能还原三阶魔方，并给出公式的，我可以出150万的年薪。如果没有这个计算能力就管不了一百万的房间。客人来了你推荐什么样的房子，多少价钱，在哪呢，那间房子住着人吗，什么时候退，这个数据理解很复杂。所以公寓行业要做好，不是钱的问题，钱现在多的不多了，每天都有基金经理约我吃饭，要不要钱，我不是说我不要钱，是要了没有用，我没有能力管。现在这方面看似很简单的管房子的事，如果我们管个十间房，我们拿一本硬面抄就能干，但是管十万间房，就把现在的天河二号拿来，也要看你怎么用。我们的计算量非常大。最后决定能不能在这个行业里生存下去，就看你的管控能力，这是数据管控能力。

　　第二个方面是对人的管控，人不好管。现在在公寓行业贪腐非常严重，那些公寓怎么做死的，就是因为他们贪污。公寓企业如果管不好自己的属下，搞采购的、搞工程的都在贪，那怎么管。之前很多公司说我做平台了，就是被蛀虫蛀空了，没有钱了只能做平台了。谢谢。

　　凌骏：我们魔方金服从去年到现在是专注于提供公寓行业的金融服务，在这个过程中，在座至少有四位都和我们接触过。(我们和青客和新派都有接触过，跟柯罗尼是第一次接触)。在这个过程中，我们看到大家企业有自己的独到之处，每家企业有非常大的差异，接下来这个环节提一些个性化的东西，今天在座我们女士优先。大家知道寓见公寓的CEO是投行出身，也是女中豪杰，公寓行业是一个运营方面很重要的行业，您在金融方面或者在投行方面有过人之处，但是运营方面会不会遇到我们公寓所说的，过万是一个槛，你怎么看待这个行业规模的问题?

　　程远：首先融资都是困难的，没有融资很容易，我从来没有投资人像金总那样，排队给你钱，我也非常缺钱。

　　凌骏：程总您怎么看待这个行业的运营，就是"规模不经济"这个事情?

　　程远：我觉得一万间是个槛，这个事情我不知道怎么来的，在我看来就像笑话。其实不在于数量级的关系，最主要的问题是说你的运营公司，业绩的增量是大于团队管理的能力，就是这么一回事。我经常说，服务体系的建立需要传承，不要一代的时候是这样子，到了二代立马变了。你有时间把团队能力建设起来，能力加强，随之而来这个槛就过去了，跟管多少间房没有特别大的关系。

　　凌骏：前面金总说到阿尔法狗，他认为这个行业需要智能的数据，但是我们知道公寓行业是跟生活密切相关的行业，系统是理性的，但是公寓是一个温暖感性的场所，就像刘洋说的营造一个很好的氛围，对这个问题想问一下金总，在你运营公寓的时候，有没有遇到租客对温暖的需求?

　　金光杰：我再重申一下，我不是做公寓的，我是做企业的，做企业一定会学一个宏观经济学理论，有一个叫做比较优势，我做公寓的时候有一个原则，我们的品质只要在市场上有比较优势就可以了，我只要能够满足现有客户的需求就可以了。我不追求做到5星级标准。

　　凌骏：王总跟金融密切相关，也有大量的基金，最近有媒体报道新派和一些资本在合作，为什么国内轻资产化的运行到现在都没有大的突破，您怎么看待这个现象，未来又是怎样的走势?

　　王戈宏：我是为数不多的从投资转到这行的，从看项目判断项目到挽起袖子自己耕种产品。三年前，刘洋做的时候我们做过深入的交流，其实三年前很难想象公寓做成一个行业，现在政府层面牵头做公寓协会，我们当年的野战军现在变成正规军了。再有，目前比较普遍的整租获取物业的模式 其实不是轻资产，是重资产，所谓的轻资产是一个伪命题，你要付房东租金，你要投资装修，你要运营管理，你要缴税，如果拿房成本高到你营业收入的70%时，几乎是没有利润的!所以新派公寓一开始没有简单地去扩张房间数量，而是在物业获得的多模式上进行实践与产品打磨，所有才有了新派公寓北京CBD店的私募不动产基金模式，故宫店的整租模式，以及下来马上开业的品牌运营管理模式，和合资模式。在华住投资新派后，华住强大的物业开拓团队将会给新派带来大量可能，同时我们与全季酒店准备联合拿大体量物业，做成青年以住为核心整合精准商业配套的新型综合体。我们近期与毛大庆的优客工厂合资成立了新的品牌"左右公寓"准备推出面向创客的独特风格环境的公寓。新派的慢是为了摸索出适合健康长期发展的模式，今年我们打磨好了标准化，IT系统，开始启动快速扩张。

　　另外公寓如果想成为轻资产，就必须向五星级宾馆学习，只有五星级酒店才是真正用品牌轻资产在扩张，房东承担了所有保障开业的装修等投资，品牌通过运营收取管理费及激励，旱涝保收!现场领导都在这里，光有我们这些创始人有情怀是不够的，期待政府也能有情怀支持我们，从税收，物业的获取，消费者的租金的返还等都推出政策，只有这样中国的公寓行业才能真正健康发展，以往所有论坛都是公寓界的自HIGH，今天政府部门的领导和我们一起high。这是我们的希望，谢谢。

　　凌骏：我们经常听到行业里有一家非常神秘，非常低调的公司，他应该说称霸一方，很多人问这个行业到底是区域性的公司，还是全国性的公司，我想问一个问题，您怎么看待区域性公司在异地扩张中遇到的困难，怎么样克服这些困难?

优客逸家创始人/CEO刘翔

　　刘翔：区域性公司向全国性公司不断发展，这是每家定位做连锁公寓的公司都会遇到的问题。在这个过程中，包含着人才、资金和地域差异等诸多不确定性因素。在我看来，有四个体系要做好，即业务标准化体系，培训体系，评价和绩效体系，最后是IT体系。刚进入一个区域时，可能面临的最大问题就是房源，因为有的区域是卖方市场，有的是买方市场，不确定性的因素很多。如果做跨区域扩张公司，能够在这些不确定的维度上提炼到解决问题的共性，这家公司就可以快速成长。

　　凌骏：我们有非常严格的时间要求，最后一个问题留给资本方的代表王总，最近公寓行业的风口慢慢退下来，也有人说公寓行业风口刚开始，请问你是怎么看待这个行业未来的风口?另外我们看到有一些公寓在亏损，我们称为结构性亏损，还有一个租金抄底的概念，你是怎么看待这个行业未来的发展，您眼中的独角兽是什么样的?

　　王知新：从资本角度来看，我认为这个行业风口还没有到来。之前所谓说这个行业出现了亏损或者过多，我觉得在中国新兴行业出现都有这样的情况，很多是因为大家互相竞争，低层的竞争造成的，传统的二房东和新兴的分租公寓，我觉得完全没有必要。从资本角度来看，我们是看两方面，一个就是这个行业的价值，另外一个就是资产的价值。我认为公寓行业的赚钱模式不只是在租金差价，或者是会员里面，更主要的是它离资产很近，我们要赚取资产升值的钱，这是理所当然要赚的，而且王总最早起步做的事就是这个。一个好的运营在资产沉淀阶段，能够帮资产提升价值。这个价值假如说运营方足够强可以赚取资产的价值，比如说我们熟悉成熟酒店行业，他们在中国和开发商谈，这是运营方赚资产的钱，我们所有公寓行业避免到低层次竞争以后，大家每个人做好自己的内功，把自己的品牌和客户建立好，你能获得更多升值的钱。之前我和刘洋一起交流，他们本身自己品牌已经在国内很有优势，很多开发商找他们，说我在管理的同时，是不是资产升值的钱，因为我的贡献我也可以赚取一部分，我觉得大家做这个交流以后，可以马上想到大连的一个项目，看了以后看了我给你的管理费便宜，将来的销售溢价我提几个点。我那个销售是十个亿的销售，几个点也是不少的。所以我们这个行业现在真的是重资产的行业，而且也有资产荒。大家做这个交流，是不是我们不要和经济型酒店竞争，我认为这个区域价值已经充分挖掘出来了。是不是可以和开发商合作，开发商在销售过程中或者说存量资产，因为开发商自己也在改变，由于房地产市场的变化，自己也谋求新的变化，大家注重运营和资产的盘活，可以从这个角度考虑。

　　凌骏：时间关系，我们再次以热烈的掌声感谢五位大咖，谢谢。