公寓企业越大越会死？12位创始人对话运营
在大家都在讲求轻资产突围之时，作为重资产的公寓行业热潮迭起。那么怎么才能玩出彩，玩出高效率和高收益?
本期话题：公寓如何运营才能最高效
时间：周二晚上20:00-22:00
地点：公寓意见领袖群
参与成员(排名不分先后)
佳禾东方创始人 赵一鸣
西科姆公寓创始人 崇均
副总裁 丁晓宇
四海友家创始人兼CEO 龚海涛
驻客公寓CEO 罗仙林
中国饭店协会公寓委员会专家委员 穆林
贝客公寓创始人兼CEO 魏子石
寓米集团CEO 张晚华
拜登集团创始人兼CEO 魏普照
果租租CEO 刘轩飞
腾飞公寓CEO 支步盛
嗨住创始人 夏青宁
分享内容
佳禾东方创始人 赵一鸣：
公寓如想运营高效，依据本人这几年做公寓的一些经验，总结以下几点，与大家分享:
1、依据公寓类型及模式确定客户目标，精准销售。
2、产品差异化，不要模仿他人的产品及模式，尽量做好自己的特色和特点。保持自己独有品牌的唯一性。
3、人性化服务，酒店式管理，软硬服务融合。
4、配套设施齐全，反向思考，利他思维，利用公寓场景使客户有习惯性消费。
5、客户的后续性服务。以上仅为个人观点，如有不妥，请大家海涵。谢谢!
西科姆公寓创始人 崇均:
1、精准营销、主动出击。
2、多渠道营销。
3、短租相结合。
4、多倾听客户建议，打造最性价比产品!个人拙见，仅供参考
副总裁 丁晓宇：
公寓运营高效这个探讨，大约跟部分创始人聊过，个人浅见：1.做好公寓本身服务，吸附和留存人群;2.吸引相合的优秀服务商共同增值租户的体验和服务，增效的部分合理分润。小论为：回归产品本身打深根基和粘性，开放平台协同创造增效价值。
四海友家创始人兼CEO 龚海涛：
我的观点是：将所有公寓运营上下游及参与人员环节开放化、分享化、个性化。核心重点是分享化。
驻客公寓CEO 罗仙林：
1、控制拿房成本;
2、租客群体定位清晰;
3、装修投入与定位相符;
4、获客渠道多样性;
5、租后服务要及时。
中国饭店协会公寓委员会专家委员 穆林：
长租公寓运营是基础，大家都认可，有了运营，可以考虑一切;没了运营，任何故事都仅仅是故事。分散式有点像逆向竞标，在租客认可的产品和服务下，谁控制力越强、活到最后的，就是胜者了。
贝客公寓创始人兼CEO 魏子石：
1、开放是一种姿态，但更是一种能力，至少我认为目前具备开放能力的公寓运营企业几乎没有，逐步培养这样的能力吧;
2、高效的目标是盈利，从盈利角度出发，前期的目标客户定位和模板化预算是必要环节，靠着一点经验心里盘算盘算不可取;
3、客户导向是工业4.0时代的基本特征，所以必须不断听取一线客户的意见，产品的极致体验很重要，东南西北的客户习惯喜好是有区别的，极致功能选择超过3项以上就做不到极致了，所以，产品方面我认为目前更应该思考的是客户究竟要什么，减法比加法更有效，一方面有利于客户体验提升，另一方面有助于成本缩减;
4、公寓行业的店长是核心人才，服务很重要，经营客户关系的能力更重要，品牌溢价和客户续租水平都来源于此;
5、高效的后台能力也极为重要，收支核算及时合理，数据分析不断对比预算，才知道哪里不高效，也才能拿出行之有效的对应方案，当然，有合理的预算架构是前提条件。
寓米集团CEO 张晚华：
短租分散型公寓和酒店比，人房比，能耗，服务有天然劣势，所以不能用互联网改造流程，效率的经营者是没有竞争力的，用酒店思维经营分散型公寓，前途不明。
拜登集团创始人兼CEO 魏普照：
其实公寓的市场足够大、尤其是短租和度假租赁、越多人干越好、市场经济就应该让市场来裁判输赢嘛，要活下来肯定就得遵守市场规则，不管是酒店还是公寓、都属于住宿行业、要赚钱其实没有那么高升的理论、在保证运营水平能跟上的前提下就两个方面：一、物业获取和筹备成本。二、产品和品牌的溢价能力。这两点把握好了就良性、这两点把握不好就恶性、最终肯定是前者持续、后者灭亡。还有、作为企业经营者要把控好市场拓展的节奏和运营团队的配合协同、这是持续发展的保证。
果租租CEO 刘轩飞：
提高公寓运营效率我认为有三个方面：
一、最大化坪效：长租和短租相结合，整租和合租相结合，最小化空置;
二、服务外包：经营核心价值，专业的人做专业的事，例如维修可以给急事帮，短租运营可以外包给果租租;
三、持续提升品牌：有助于降低各方面，特别是物业获取的谈判成本，提升运营效率。
精彩讨论
穆林：对于运营能力强的企业，这个行业是天堂，对运营能力差的企业，这个行业很危险。
丁晓宇：穆林，你这算把下阶段的观念先抛出来了。
穆林：我是建议，现在很多老二房东在退出了，却又有不少新人进入。这已经不是一个躺着就可以赚钱的行业和时代了，缺乏运营能力会死人的。
魏子石：严重赞同教授意见，小心小心，且慢且慢，日子要熬着过。
支步盛：明年会更难做哦。
穆林：二房东不会亏钱的，一旦现金流断裂，肯定是拿了租客的钱跑路的节奏。魏总集中式的跑步了。龚总，你这托管的也跑不了。
魏子石：跑快了会扯着蛋，现在不敢跑，我最近在做公司的风控系统，活下去最要紧。大佬太多了，我们这样的得先躲躲雨，谁知道下半年会怎么样啊，教授是不?
丁晓宇：是的，盲目扩张不是规模经济，而是规模不经济，死得更快。
魏子石：小心驾得万年船，做公寓的别只盯着分析数据，理论上是赚钱的，但这跟现金流是两码事，心里想着在赚钱呢，天一亮口袋里现金用完了，很多企业都是这么嗝屁的。况且做公寓真的苦逼，不赚钱。
穆林：集中式和分散式完全两个打法，无数分散式大佬都表达了：活下去就是老大。
龚海涛：所以千万别装逼，不然连苦逼的机会都没有。
张晚华：在一个城市只有三个店就是孤岛店，盲目扩张会失控，风险巨大。
穆林：不走题了，其实今天boss定调运营，我还是围绕运营在说。有运营就可以熬到规模化、生态圈等节点，运营不足，任何故事都会破灭的。
龚海涛：热闹起来了。
魏子石：各位老大先聊，我还有会，回头认真拜读!
穆林：嗯，做短租和集中式长租公寓，容易产生品牌溢价。分散式目前看品牌溢价比较困难，所以分散式的运营核心是控制。
丁晓宇：盈利是生存根本，基础哈。
穆林：单个生意本身赚钱，copy了才有可能赚钱。单个生意亏损，copy就赔光了。魏总的名言。
魏普照：对的、一定要良性运作、如果是战略性亏损、肯定要在可控范围内、企业经营我认为最怕的就是管理盲区。
丁晓宇：要不远期可计划合理盈利，要不近期盈利。
穆林：要产生规模优势，最终肯定要基于互联网技术重塑产业流程，就如同不少企业在做的那样了。
丁晓宇：你都下了一遍哈。
穆林：近来正在挨个体验，其本质基本上把日常运营、交流等互联网化了，比如预定、约看、在线签约、付房租、保修、交水电费等。
张晚华：体验了多少个应用?
穆林：10个+
张晚华：租房体验师
穆林：没租用，体验不全，但大体上可以管窥。调查了才有发言权呀!基本上还是处于信息化的第一步：把原来线下的业务、先复制到线上，提高效率。逐步会颠覆性的改进，大幅度提高效率。某运营商已经把预订、约看集中化处理，据说提高了5倍的效率。逐步外包，实现成本最低肯定是趋势。还有一个企业，实现了入住-数据接口发送至公安-暂住证自动生成。大幅提高效率。
夏青宁：某运营商是谁?
魏普照：三分来说话、留作七分打天下：既然今天的主题是高效运营，说一点我的意见、我个人认为运营所有的动作和策略要有可复制性、能够传承和延续、而不是一个接一个的讲故事、即使故事编得再好也不过只是一个小点子、在这个世界上不缺有情怀有故事的人和事情，缺的是把简单的事能重复去做的傻瓜、这样的傻瓜一般都成功了。什么叫做标准?标准的最基本要素就是好复制!既然做线下、那咱就落到地上来、营销所有动作的展开都是为了成交和粘住客户、其他都是为他俩做的铺垫、大道至简。要么就放开怀抱海纳百川的去做平台。
穆林：不能说，有广告嫌疑。且新模式初起，效率未必有老办法高，需要锤炼，企业家要谨慎，我这样的可以看趋势。企业家就是纯粹搞落地，做到极致就ok了。我这闲人才可以东游西逛、东张西望。
魏普照：穆教授多指导。
穆林：魏总客气的，分工合作。
夏青宁：哈。这行确实效率很重要。
穆林：要靠夏总引入活水，颠覆我们了。
夏青宁：不敢不敢，大家建功立业，我们边上送点水。
丁晓宇：专心做事做好是对的。
