热议：如何掘金三四线城市长短租公寓市场？
"长租公寓毛利大概40%左右，比较稳定，是抗通胀的实业。"
"短租公寓毛利率更高!"
"政策利好!"
"加盟品牌赚钱更稳，主要是省心。"
……
最近，河南的郑先生被"品牌公寓"撩得心动不已。手头有五六间50平米左右精装房的他，虽然对公寓品牌根本不了解，对合作模式也不清楚，甚至都没决定做长租还是短租，就已经在迈居平台上登记了物业信息。"房子闲着也是浪费，不如加盟公寓赚点钱。"郑先生这样说道。
在经济较活跃的三四线城市，像郑先生这样不懂公寓，方向不明确，却有意加盟品牌公寓的小房东正逐渐增多。
如何掘金三四线城市长短租公寓市场?
话题1：长短租品牌公寓在三四线城市扩张存在哪些难点与机遇?
可加公寓销售部总监喻发明：三四线城市一个很大的问题是，人口净流出可能大于人口净流入，需求量没有一二线城市大，导致租金价格整体不高，但运营成本、装修成本差不多，最后整体利润微薄。北上广深四个城市租金市场份额基本占了全国的三分之一。不过，三四线城市小而美的二房东慢慢积累出口碑，还是活得很滋润的。
魔方副总裁陈雷：三四线城市最大的问题是，房产的供应很多，所以公寓的议价空间非常有限。
爱上租联合创始人徐毅：品牌公寓向三四线城市扩张，3-5年内还不是我们考虑的问题。对爱上租而言，一二线城市的市场足够大，集中精力服务好这些市场的客户，远比三四线市场有意义。
迈居运营经理何寒秀：目前公寓的主要拓展对象都在一二线城市，三四线城市里的租房市场还是较多依赖于房屋中介。但已经有很多业主认为，加盟品牌可以产生高溢价。一线城市拿房压力越来越大，竞争越来越激烈，三四线城市消费处于上升阶段，转战三四线是未来公寓发展必然要考虑的方向。
U住金服产品总监麻沧叶：北上广深成本高也是其缺点。三四线城市对周围的城镇还是有虹吸效应。需求不如一二线，但是也存在需求。并且，相对品牌竞争力小，容易形成口碑，这样的优点我们也该看见。
在房价和收入比上，部分三四线城市房价和收入差距依然巨大。只要这些收入比差距存在，租房的趋势和需求就会上升。整体形势是消费升级，大家吃好了，肯定还想住好。
（三四线城市租房市场）整体的趋势不差。主要还是吃相，如何吃下这些市场才是问题。
既然探讨的是如何掘金，那么优点缺点，风险机遇咱都该看完。
三四线城市租金偏低，反过来说，三四线的建设、拿地成本，本身是远低于一二线城市的。是否可以用一线城市简单公寓的成本去打造三四线城市中高端产品呢?
一二线圈地运动结束了，大品牌、房企也一定会往三四线渗透。三四线城市租房群体是否可期，还是要看该城市的房价收入比。
青年公寓关艳平：目前传统的(拿房)模式基本都属于包租模式。案例中所述的分散式小客户群体有，但大多数客户期待值太高，加上同行存在恶性竞争，导致拿房价格直线上升，二房东与经营者利润被压得很低!加盟品牌公寓确实可以产生高溢价，但是各个地区的操作模式不同。
䂟忎公寓苏凩：清水房本来因为地理位置、特殊商业用途而导致了价格的悬殊。业主对自身房屋的预期颇高，这也导致了拿房周期过长，同行的恶性竞争更是火上浇油。透明公开的托管价格才能让行业健康成长。加盟若能约束恶性竞争，同时保证公寓的质量和形象，还有很有积极意义的。
We+公寓黄肖呈：我在三四线城市做集中式公寓，运营1年不到，做到了2000多套。我认为在三四线城市做公寓，面对的问题有两大类：一是完善的管理制度，二是，市场确实没有一二线那么好。因为一栋400多套房的公寓，我们要3-5个月才能做到满租。三四线城市优势在于拿房更容易，租金差会在500元左右。你到了三四线就会发现，很多开发商开发的小户型很难卖，其实这就是品牌公寓最大的优势。你能帮他装修盘活，开发商何乐不为?
并且现在在三四线做公寓能成为垄断地位。我们在芜湖已经是垄断了，免租期能达到1年。一套公寓投资2万到3万，租金1600元左右，在免租期内就能收回成本。
话题2：落实到操作层面，品牌长短租公寓在拓展三四线房源时，用与一二线城市同样的方式拿房可行吗?怎样的合作形式比较合适?
U住金服产品总监麻沧叶：三四线交通便利，城市不大的情况下，集中式比分散片好。拿房这个部门可以精炼，不用长期维持。同时最大的好处是跨城市间的管理方便。
魔方副总裁陈雷：可以考虑和有闲置物业的人合作，由对方来装修，品牌公寓给出装修的标准，并收取一定的运营管理费用。直接介入三四线市场做直营目前还不太可取。
廖登志：与开发商合作这个方向很对，既可以谈销售代理费，还可以谈合作物业销售的溢价分成。
青年公寓关艳平：部分同行都不要免租期，搞得大家都不好谈。免租期也决定了很多因素。
We+公寓黄肖呈：目前我们探索了两个合作方向，一个是商业地产，一个是政府公租房。拿政府的公租房是我们新开辟的方向。
商业地产就是帮开发商把房子打包成包租公寓，用租赁合同或者以租代售两种方式合作，可以谈销售代理费。与商业地产合作，就一定要想着帮他们卖房，这样能迅速赚一笔。因为房价低，这个小户型适合投资，自用的很少。所以我们做公寓的就帮他们拿下来包装一下，然后打包成一个投资产品来出售。你成功一个盘子后，同城市的其他盘子就有很好的商务条件了。我们这边以租代售能达到10年。而且我们是在满租的情况下去售卖，不用担心签了包租合同后租不出去的情况。
一般业主买房是看不到自己的房间的，他的房子已经出租掉了。他交钱，下个月就能拿到收益。我们保证业主年收益率6%，包租他们5年，不做长线。另外我们还把新能源电动汽车嫁接到了公寓里面，拿了很多辆奇瑞电动汽车，租房送车，打包在一起一个月2000。
需要注意的是，拿房的位置很重要，很多空置物业地理位置很差不要碰。
话题3：品牌公寓要用怎样的方式，降低成本获取这些小而分散的房源呢?
梦立方公寓崇均：目前三四线城市需求严重不足，但公寓可以通过委托管理方式运营、控制成本，通过建立美誉度降低成本，给业主放心、安全的感觉。
We+公寓黄肖呈：三四线城市的小业主是非常乐意把房子拿出来包租给我们做公寓的。但我没有做分散。我们芜湖有一个做分散，一年不到做到1300间。在降低成本方面，我们一般都拿精装房，所以投入很少。我们自己也投资了一个家具厂，所以成本得到很好的控制。
自由寓张小胖儿：不过，和开发商合作的机会越来越少了，很多开发商宁可选择跟途家合作也不跟我们(长租公寓)合作。说明我们的行业模式还没有被大家认可。
延伸话题：三四线城市长短租公寓可以在哪些平台做宣传?怎样做合适?
自由寓张小胖儿：58同城。58是导流最大的地方。
青年公寓关艳平：赶集、百姓网、闲鱼这些都可以。
迈居运营经理何寒秀：短租平台方面，除了途家、小猪、蚂蚁，还有木鸟、住百家，棠菓在做。
We+公寓黄肖呈：我们做了很多渠道，最终还是58的转化率最高。就58效果很好，因为三四线的青年还是通过58找房。其次就是中介，和中介合作出房。同时本地媒体的宣传也很重要，可以提高品牌在这个城市的知名度。我们在本地一个公众号推了一篇文章，阅读量达到1万+。
U住金服产品总监麻沧叶：依托于58，营造自己的品牌，最终自有品牌在本地的影响力也能抗衡58的流量。品牌公寓60%以上客流是口碑。
We+公寓黄肖呈对此表示赞同，"我们现在客户带客户的有很多，最多的一个租户介绍了15个租户来。"
廖登志也表示，口碑宣传最有说服力。
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