住房租赁新政下长租公寓的运营重点和前景在哪里？

　　(迈点公寓讯)10月19日，由广州市房地产租赁协会主办的房地产新政与住房租赁趋势发展论坛暨广州市房地产租赁协会成立大会在广州成功召开。此次大会旨在通过政策、金融、教育以及供应链四轮驱动加速租赁行业发展，同时广州市房地产租赁协会也将成立，共同助力推动房地产租赁行业的健康快速发展。

　　会上，世联行红璞公寓总经理甘伟、保利公寓总经理姚志鹏、窝趣CEO刘辉、心中公寓总经理吴伟光、魔方集团公关总监舒兰兰、碧桂园凤祺公寓总经理陈显刚，围绕"住房租赁新政下长租市场现状及常态化发展趋势"展开圆桌论坛，副总裁、众数信息总裁丁晓宇担任主持人。

　　世联行红璞公寓总经理甘伟

　　保利公寓总经理姚志鹏

　　窝趣CEO刘辉

　　心中公寓总经理吴伟光

魔方集团公关总监舒兰兰

　　碧桂园凤祺公寓总经理陈显刚

　　主持人：副总裁、众数信息总裁丁晓宇

　　以下为嘉宾发言实录：

　　丁晓宇：请各位做一分钟自我介绍。

　　陈显刚：碧桂园长短租公寓项目都在做，长租公寓是主要业务。希望未来在全国各地都有布局。

　　舒兰兰：魔方有三个品牌，分别是针对基层员工的9号楼公寓、针对都市白领的魔方公寓以及针对新精英人群的魔尔公寓，更多是旧楼改造和存量物业盘活。

　　吴伟光：心中公寓在2010年就开始涉足行业，目前有2000套左右房源。2013年我们做了城中村1.0的微改造，这是心中公寓的一个特色，也获得了很多来自政府的支持。

　　刘辉：窝趣是铂涛集团旗下唯一的公寓品牌，从创立至今，一直都是迈点品牌指数MBI前五，目前有2个产品线：针对90后都市白领的"窝趣轻社区"和针对80后金领商旅住宿需求、主打轻奢享乐生活的"窝趣服务式公寓"，目前白领公寓数量较多、主要集中在广深地区。2017年初拿到58投资。有着酒店集团的背景，窝趣在服务方面在行业里面走在前列，未来会重点放在加盟扩张方面。

　　姚志鹏：保利公寓创立一年多的时间，隶属于在保利商业地产，有2个品牌：N+和御景阁。下半年会推出高端公寓品牌。三个品牌将针对不同的目标群体，形成资源整合。作为房地产企业的战略发展方向，保利会大力发展长租公寓的模式。

　　甘伟：世联行是A股上市企业，从多年的发展来看，A股十分看好我们的公寓行业。

　　丁晓宇：公寓市场现在还需要哪些政策开放?

　　陈显刚：商改住已经在制定的路上，是个很好的政策。很多城市在推行积分落户等政策对行业是有积极作用。

　　舒兰兰：政策落实重在执行，怎样审批等各地落地细节对接需要加强。工业改建也需要政府支持。

　　吴伟光：微改造工程中需要精准的方向，特别是对于集中式公寓的改造。在改造过程中难度非常大，公寓企业很受创伤。城中村改造，希望政府多推行政策，明确监管主体部门，不要把战线拉得太长。

　　刘辉：目前的政策还有部分未涵盖：一是年轻人是否可以用公积金支付房租，公寓现在很多是旧楼改造，年轻人拿不到政府公积金。二是水电费问题，从工业性质变成民用。希望未来可以为年轻人节省一些费用。

　　姚志鹏：长租公寓是不需要办二次消防的。如果短租公寓，是否也可以有这方面的政策。第二点，同一栋楼里做公寓，出现消防问题，消防安全问题出现的时候连带处罚，该怎么办?

　　甘伟：希望政府和当地运营商能够实实在在合作，成立合资合营公司或者政府试点，共同推动行业发展。

　　丁晓宇：希望大家可以通力合作。之前广州也发布过意见征求稿，希望大家多提意见，让一些意见走到台上，推动行业发展。

　　丁晓宇：回到公司运营本身，长租公寓的运营重点和前景在哪里?

　　陈显刚：碧桂园凤祺公寓，重在提升服务品质和附加价值，弥补租金收益。服务式公寓会有基本的餐饮、健身房、游泳池等设施，我们可以自己做，也可以通过采购的方式来做，通过运营实现单项目的盈利。

　　丁晓宇：陈总，核心收益来自哪里?利润率问题是怎么样?能靠价差维持利润吗?

　　陈显刚：租金差肯定是最大的，其他运营是附加值。至于运营能带来多少收益，凤祺公寓收益组成为75%的租金差还有其他附加值。目前从行业成熟品牌来看，未来附加值带来的收益，高端会越来越高，达到75%，中端在50%。

　　舒兰兰：魔方公寓目前是15%毛利，未来我不认为租金带来的利润不会有大幅度增长。原因是客群选择的产品比较灵活、价格敏感度也比较强。未来通过高品质的服务来品牌溢价，但幅度不会太大。魔方通过精细化运营管理来提升利润。魔方如何竞争呢?优势在于经营和服务，聚焦产品品质打造和服务提升。

　　吴伟光：未来品牌公寓市场的竞争确实要靠服务，服务做不好就很难生存。另外，产品舒不舒服也很重要，成本与运营如何平衡也很重要。在服务做好的情况下，未来还是要社群运营，靠人头赚钱。

　　丁晓宇：公寓品牌如何做好利润?

　　刘辉：市场对于品牌管理和服务的认同非常重要。一个层面是拿房，二是做好差异化。拿房一个是存量一个是增量。存量方面不多，在2017年特别疯狂，存量市场的机会就在于城中村改造或者城市更新;增量市场是开发商、国企保障房、人才公寓的市场。未来不一定要自持运营，大家要找到自己的差异点，不要一味跟风模仿，没有必要去抢夺房源，做好自己最重要。

　　姚志鹏：第一要围绕客户来做产品，舒心、安心、放心。产品如何让客户接受，控制好成本才有盈利空间。第二，顺应发展趋势，特别是互联网新常态，做好科技化智能化体系甚至无人化，降低人力成本的同时又能做好服务标准。

　　甘伟：世联行经营模式比较多，重和轻大家都在做。第一是资产证券化，买物业持有物业一定是公寓发展的原点;第二是包租运营，一定要做大规模，然后依靠规模做运营，形成入口价值，否则就是伪命题。

　　丁晓宇：政策一定要把赛道铺好，还要看品牌企业有没有做好赛跑的准备。

　　请各位一句话总结：

　　甘伟：梦想创造家。

　　姚志鹏：不忘初心，鼎力前行。

　　刘辉：祝大家越来越好。

　　吴伟光：做好自己，抓住风口。

　　舒兰兰：住有所居。

　　陈显刚：好房子一套就够了，好公寓多几套无所谓。